Divisione Edilizia ed Urbanistica
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche

     n. ord. 144
2003 05944/009

OGGETTO: CIRCOSCRIZIONE 5 - STUDIO UNITARIO D'AMBITO E PIANO ESECUTIVO CONVENZIONATO PER L'ATTUAZIONE DEL SUB-AMBITO 1 RELATIVO ALL'AREA DA TRASFORMARE PER SERVIZI "AMBITO 5G DE GUBERNATIS", LOCALIZZATA TRA VIA MASSARI, VIA DE MARCHI E VIA DE GUBERNATIS - APPROVAZIONE.

Proposta dell'Assessore Viano.

Il P.R.G. vigente, approvato con deliberazione n. 3-45091 della Giunta Regionale del 21 aprile 1995, individua le aree da trasformare per la realizzazione dei servizi all’interno del tessuto urbano, tra le quali sono comprese le aree oggetto del presente provvedimento, soggette alle regole dettate dagli artt. 7 e 20 delle N.U.E.A. di P.R.G., ed alle indicazioni della relativa scheda normativa.
L’indice di edificabilità di tali aree, nel caso di utilizzazioni private e su lotti già edificati è di 0,7/3 mq. SLP/mq. ST, incrementato di 1/3 della SLP esistente, nonché elevabile per la realizzazione della SLP generata dalla utilizzazione edificatoria dei parchi urbani e fluviali e parchi collinari fino al limite massimo totale di 0,50 mq. SLP/mq. ST.
La trasformazione degli ambiti può essere consentita anche per parti (sub-ambiti di intervento), ai sensi dell'art. 7 punto B delle NUEA, previa approvazione da parte dell'Amministrazione Comunale di uno Studio Unitario d'Ambito (SUA) esteso all'intero ambito, proposto dal Comune o da privati, singoli o associati, proprietari di immobili inclusi negli ambiti stessi, che rappresentino almeno il 75% delle superfici catastali interessate.
L’area in oggetto, delimitata a nord da via Massari, ad ovest da via De Marchi, a est da via De Gubernatis ed a sud da proprietà limitrofe con destinazioni produttive e residenziali, è compresa nel P.R.G. vigente tra le "Aree da Trasformare per Servizi" e denominata Ambito "5g De Gubernatis", con destinazione d’uso per il 100% della SLP ad attività di servizio alle persone ed alle imprese" (ASPI).
Il suddetto Ambito ricade all'interno del perimetro del Programma di Recupero Urbano (art. 11 Legge 4 dicembre 1993 n. 493) di C.so Grosseto (approvato con deliberazione del Consiglio Comunale del 9 novembre 1995 e con D.G.R. 39 - 15441 del 23 dicembre 1996).
L'area interessata è articolata in due lotti contigui appartenenti a due diversi proprietari: il primo lotto di proprietà della società TEGIO s.r.l., soggetto proponente, localizzato a nord occupa gran parte dell’isolato tra le vie Massari, De Gubernatis e De Marchi, e nelle tavole di azzonamento del P.R.G. è per la maggior parte destinato a Servizi; il secondo lotto, a sud, indicato nella cartografia di P.R.G. come area di concentrazione edificatoria per attività di servizio alle persone e alle imprese, risulta attualmente utilizzato dalla stessa proprietà che non aderisce alla presente proposta di trasformazione.
La società TEGIO s.r.l., proprietaria di immobili compresi nell’ambito per oltre il 75% delle superfici catastali interessate, in applicazione di quanto previsto al punto B, comma 7 dell’art. 7 delle N.U.E.A. di P.R.G., ha proposto uno Studio Unitario d’Ambito finalizzato a suddividere l’Ambito 5g in due sub-ambiti, per uno dei quali (sub-ambito 1), corrispondente a detta proprietà, intende consentire una sollecita trasformazione.
La tavola di azzonamento in scala 1:5000 e la scheda normativa di P.R.G. prevedono la concentrazione delle capacità edificatorie, allineata su via De Marchi, sull’appezzamento di terreno la cui proprietà non è interessata alla trasformazione (sub-ambito 2). Tale indicazione precluderebbe l’attuazione dell’intervento privato spettante al sub-ambito1 con conseguente pregiudizio della trasformazione stessa.
In alternativa, lo Studio Unitario d’Ambito propone di localizzare le capacità edificatorie spettanti al sub-ambito1 su via De Gubernatis, e quindi sulla proprietà della società proponente.
Per quanto riguarda il sub-ambito 2 lo Studio Unitario d’Ambito prevede la concentrazione della relativa capacità edificatoria sul confine sud della proprietà che attualmente non aderisce alla trasformazione.
Ai fini di un’equa definizione degli "azzonamenti", l’area di concentrazione edificatoria del sub-ambito 2 potrà beneficiare di un incremento di superficie tale da consentire un razionale utilizzo delle proprie capacità edificatorie.
Tale suddetto incremento di area viene compensato da una riduzione della superficie fondiaria del sub-ambito 1, senza che peraltro ne venga pregiudicata la fruibilità e la capacità edificatoria e senza alterare gli standards delle N.U.E.A. di P.R.G. previsti sull’intero Ambito 5g De Gubernatis.
Conseguentemente, con l'attuazione del sub-ambito 1 è prevista una maggiore cessione di aree a servizi (84% della S.T. pari a mq 4.509) rispetto al minimo previsto nelle N.U.E.A. di P.R.G. (80% della S.T. pari a mq 4.272), a favore del sub-ambito 2, che potrà essere attuato prevedendo una dismissione di aree a servizi di 363 mq. anziché 600 (48.40% S.T.).
Secondo le indicazioni contenute nella relativa scheda normativa delle N.U.E.A. di P.R.G., le suddette aree sono destinate a spazi pubblici a parco per il gioco e lo sport ed a parcheggi pubblici.
L’attuazione di ogni singolo sub-ambito dovrà avvenire mediante Piano Esecutivo Convenzionato.
In particolare, per quanto concerne il sub-ambito 1, in coerenza con gli indirizzi dello S.U.A., si prevede la realizzazione di un fabbricato con tipologia a "piastra" con un piano interrato adibito a parcheggio e due piani fuori terra destinati ad ASPI.
Per l'impianto delle attività commerciali al dettaglio, ammessi nella più generale destinazione ASPI, si dovrà verificare quanto prescritto nell'Allegato C delle N.U.E.A. di P.R.G. introdotto con la Variante n. 31 di adeguamento ai criteri regionali di urbanistica commerciale.
In relazione alla necessità di condurre ulteriori approfondimenti circa la sistemazione - utilizzazione delle aree a servizi, con l'attuazione del sub-ambito 1 non è prevista la realizzazione diretta da parte del Proponente delle opere di urbanizzazione a scomputo degli oneri.
Tuttavia, considerato che gli oneri di urbanizzazione primaria relativi ai P.E.C. devono essere valutati mediante computi metrici estimativi eseguiti sui progetti delle opere effettivamente occorrenti in base alle previsioni di progetto, ai soli fini del calcolo dei suddetti oneri, è stato predisposto un progetto di massima di sistemazione delle aree per servizi con relativo computo metrico estimativo che è stato trasmesso al Settore Urbanizzazioni della Divisione Ambiente e Mobilità che ha provveduto a raccogliere in merito i pareri dei competenti Settori ottenendo parere favorevole.
Le indicazioni progettuali contenute nel progetto di massima di cui sopra hanno solo carattere illustrativo e non sono da considerarsi vincolanti per la futura sistemazione delle aree a servizi.

SCHEDA DATI QUANTITATIVI

I dati tecnici fondamentali di riferimento sono i seguenti:

                     AMBITO 5g             SUB-AMBITO 1                    SUB-AMBITO 2

sup. territoriale mq.            6.090                             5.340                                          750

sup. a servizi mq.                4.872                            4.509                                          363

sup. fondiaria mq.               1.218                               831                                          387

S.L.P. edificabile mq.          1.503                            1.246                                         257

Stima oneri di urbanizzazione

Oneri di Urbanizzazione primaria:                99.679,32 Euro

Oneri di Urbanizzazione secondaria:            22.801,14 Euro

TOTALE ONERI                                    122.480,46 Euro

Prima della cessione delle aree a servizi di cui sopra, il Proponente dovrà demolire, a propria cura e spese, i manufatti esistenti sulle aree ed avere altresì eseguito, se necessarie, le opere di bonifica ambientale ai sensi dell'art. 28 della N.U.E.A. di P.R.G..
La Commissione Edilizia in data 28 febbraio 2002 ha esaminato la proposta di Studio Unitario d’Ambito e di Piano Esecutivo Convenzionato relativo al sub-ambito 1 ed ha espresso parere favorevole.
Le stime degli oneri di urbanizzazione oggi ammontano a Euro 122.480,46, di cui Euro 99.679,32 per gli oneri di urbanizzazione primaria ed Euro 22.801,14 per gli oneri di urbanizzazione secondaria.
Il costo di costruzione previsto dalla Legge 28 gennaio 1977 n. 10 non è definibile in sede di convenzione in quanto il progetto planivolumetrico delle opere edilizie non contiene ancora i parametri per la sua corretta definizione, che è, pertanto, demandata al momento del rilascio della concessione edilizia.
Per le modalità di attuazione degli interventi relativi al P.E.C. sopra sinteticamente descritti, si rinvia al più dettagliato e puntuale schema di convenzione (Titolo II) allegato al presente provvedimento.
Preso atto che l’area in oggetto ha attribuzione di classe acustica corrispondente alla Classe V "Aree prevalentemente industriali", il presente Piano Esecutivo Convenzionato predisposto per l’attuazione del sub-ambito 1 risulta coerente con il Piano di zonizzazione acustica da Parere di Conformità espresso dal Settore Tutela Ambiente in data 12 marzo 2003, nel quale si richiama l’opportunità di modificare la classificazione ponendola in Classe IV (Aree di intensa attività umana).
In data 29 maggio 2003 la documentazione completa dello S.U.A. unitamente al P.E.C. ed allo schema di Convenzione sono stati inviati per il deposito e la pubblicazione all'Albo Pretorio per la durata di giorni 15, ai sensi e per gli effetti dell'art. 43, comma 3, della L.U.R. e per la presentazione, nel termine di 15 giorni successivi alla scadenza del deposito, di eventuali osservazioni e proposte scritte.
In data 29 maggio 2003 copia dello S.U.A., del P.E.C. e dello schema di convenzione sono stati trasmessi alla Circoscrizione n. 5 per l'espressione del parere di competenza.
Infine, in osservanza della Legge 21 dicembre 2001, n. 443, art. 1 comma 6, occorre prendere atto che in relazione al presente piano esecutivo convenzionato non ricorrono le condizioni di definizione degli elementi di carattere planivolumetriche, tipologiche, formali e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti urbanistici le disposizioni di cui all’art. 1 comma 6 della medesima legge in materia di sostituzione di concessione e autorizzazione edilizia con denuncia di inizio attività.
Tutto ciò premesso,

Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
Vista la Legge Urbanistica Regionale n. 56/77 e s.m.i.;
Visto il parere di conformità al Piano di Zonizzazione Acustica;
Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995 pubblicata sul B.U.R. n. 21 del 24 maggio 1995.
Rilevato che il Consiglio della Circoscrizione n. 5, a cui è stato inviato il Piano Esecutivo Convenzionato in data 29 maggio 2003, nella seduta del 30 giugno 2003, con deliberazione n. 113 (mecc. 2003 05088/088), ha espresso parere favorevole (all. 5 - n. );
Rilevato, altresì, che all’Albo Pretorio della Città di Torino, ove il Piano Esecutivo Convenzionato è stato depositato in data 30 maggio 2003, non sono pervenute osservazioni e/o proposte scritte nei termini prescritti;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;

1) di approvare, per i motivi esposti nella parte narrativa che qui integralmente si richiamano lo Studio Unitario d'Ambito (art. 7 lettera B, NUEA di P.R.G.) relativo all’area da trasformare per servizi "Ambito 5g De Gubernatis", localizzata tra via Massari, via De Marchi e via De Gubernatis (all. 1 - n. );
2) di approvare il Piano Esecutivo Convenzionato, ai sensi dell'art. 43 della L.U.R. n. 56/77 e s.m.i., per l’attuazione del sub-ambito 1 (all. 2 - n. ), con il relativo progetto di massima, opere di urbanizzazione (all. 4 - n. ), nonché lo schema di Convenzione (all. 3 - n. ), il cui titolo I contiene la Convenzione Programma dello S.U.A. e il titolo II la Convenzione relativa al Sub-ambito 1;
3) di approvare l’attuazione della presente deliberazione provvedendo alla stipulazione per atto pubblico della convenzione stessa, entro il termine di 1 anno dalla data di esecutività della presente deliberazione, come da atto d'obbligo presentato dal Proponente, unitamente alla relativa garanzia fideiussoria con funzione di penale per la mancata stipula o il ritardo nella stipula della convenzione medesima, a norma del Regolamento per i contratti attualmente vigente e s.m.i., tra il Comune di Torino ed il seguente soggetto:
- Società TEGIO s.r.l., corrente in Torino, corso Matteotti 49, P. IVA 06192410014, rappresentata dal suo Amministratore Unico dott. Roberto Coda, nato il 3 settembre 1959 a Torino, residente in Torino, Corso Re Umberto 60, C. F. CDO RRT 59P03 L219D; con l'autorizzazione all'ufficiale rogante nonché al rappresentante del Comune di Torino di apportare, ove occorra, al momento della sottoscrizione, tutte quelle modifiche ritenute necessarie e/o opportune nella specifica funzione di adeguamento alle norme di legge, nonché le modifiche di carattere tecnico-formale al pari giudicate opportune e comunque dirette ad una migliore redazione dell'atto;
4) di prendere atto che gli introiti relativi agli oneri di urbanizzazione ed al costo di costruzione saranno acquisiti a cura del Settore Procedure Amministrative Edilizie;
5) di prendere atto, in osservanza della Legge 21 dicembre 2001, n. 443, art. 1 comma 6, che in relazione al presente piano esecutivo convenzionato non ricorrono le condizioni di definizione degli elementi di carattere planivolumetriche, tipologiche, formali e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti urbanistici le disposizioni di cui all’art. 1 comma 6 della medesima legge in materia di sostituzione di concessione e autorizzazione edilizia con denuncia di inizio attività.