Divisione Edilizia ed Urbanistica
Settore Convenzioni e Contratti

      n. ord. 145
2003 05312/104

OGGETTO: BANDO PER ACQUISTO DI ALLOGGI DA REALIZZARSI A CURA DI OPERATORI PRIVATI E PUBBLICI SU AREE DI LORO PROPRIETA' DA DESTINARE AD EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA - APPROVAZIONE.

Proposta dell'Assessore Tricarico,
di concerto con l’Assessore Peveraro.

La Città è costantemente impegnata ad affrontare una situazione di grave emergenza abitativa, determinata dall'elevato numero di cittadini aventi titolo che hanno presentato domanda al Bando Generale per l'assegnazione di alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica (circa n. 7.960) e di casi sociali segnalati annualmente dai Servizi socio - assistenziali di zona. A fronte di tale massiccia domanda, la disponibilità di alloggi di proprietà pubblica assegnabili a nuclei familiari aventi diritto risulta assolutamente insufficiente.
Tra le varie iniziative varate negli ultimi anni dalla Città per la risoluzione di questo problema occorre menzionare il programma di acquisto di unità immobiliari da destinare alla locazione a favore di soggetti aventi i requisiti per l'accesso all'Edilizia Residenziale Pubblica, avviato con l’emissione di bando pubblico approvato con deliberazione del Consiglio Comunale in data10 aprile 2000 (mecc. 2000 02221/12), esecutiva dal 26 aprile 2000.
Tale bando si richiamava espressamente alla deliberazione della Giunta Regionale n. 13-28573 del 15 novembre 1999, che ha stabilito i criteri per l'acquisizione, tramite procedura di evidenza pubblica, di alloggi da destinare all'Edilizia Residenziale Pubblica, in locazione, nel Comune di Torino, mediante l'utilizzo di quota parte dei fondi derivanti dalle alienazioni del patrimonio di E.R.P.S., effettuate ai sensi della Legge 24 dicembre 1993, n. 560, e di quota parte dei fondi destinati alla realizzazione del Programma di Recupero Urbano di Via Artom (P.R.U. Legge 493/93).
Peraltro il numero di offerte pervenute in riferimento al predetto bando e le caratteristiche tipologiche di parte degli alloggi offerti, non conformi a quelle richieste dalla Città, non hanno consentito di soddisfare in modo adeguato le necessità abitative suindicate e, pertanto, l’Amministrazione Comunale si è posta il problema di attivare un diverso strumento finalizzato ad incrementare l’offerta, da parte di Operatori privati, di unità abitative aventi le caratteristiche peculiari dell’Edilizia Residenziale Pubblica a prezzi di vendita compatibili con i massimali vigenti.
Tale strumento, messo a punto dagli Uffici comunali competenti, consiste nell’emissione di un bando finalizzato all’acquisizione, da parte della Città, di alloggi e relative pertinenze siti nel territorio comunale, da realizzarsi a cura di Operatori privati (Imprese, Cooperative Edilizie e/o loro Consorzi, Persone Fisiche) o Enti pubblici su aree di loro proprietà.
Gli alloggi da acquisire dovranno avere le caratteristiche di tipo economico popolare e non di lusso come definite dal D.M. LL.PP. n. 1072 del 2 agosto1969, con riferimento sia alle caratteristiche intrinseche dell’unità abitativa, che estrinseche dell’edificio e delle sue pertinenze.
In relazione alle attuali necessità di collocazione dei nuclei familiari, sono stabilite particolari caratteristiche tecniche degli edifici e delle abitazioni che la Città si propone di acquistare attraverso tale bando; più precisamente, queste ultime dovranno avere una superficie utile da un minimo di mq. 45 ad un massimo di mq. 95. Per superficie utile s’intende la superficie di pavimento misurata al netto dei muri perimetrali e di quelli interni; per le autorimesse la superficie massima ammessa è di mq. 18.
Dovranno, inoltre, essere osservate le prescrizioni di cui alle seguenti disposizioni normative relative all’edilizia residenziale pubblica: Legge 5 agosto 1978, n. 457, art.43; Legge 8 agosto 1977, n. 513, art.19; Circolari C.E.R. del 2 febbraio 1979 n. 17 e n. 18; Circolare Ministero LL.PP. n. 425 del 20 gennaio 1967 per quanto attiene la definizione di vano utile.
Gli interventi edilizi dovranno essere conformi alle vigenti disposizioni legislative e regolamentari in materia urbanistico-edilizia, di contenimento del consumo energetico, di sicurezza degli impianti e di barriere architettoniche (Legge 13/89) nonché al capitolato tecnico-descrittivo predisposto dal Civico Ufficio Tecnico ed allegato al bando medesimo.
Al fine di evitare un'eccessiva concentrazione, per ogni singolo intervento edilizio (nuova costruzione o recupero), il numero degli alloggi acquistabili varia da un minimo di 10 ad un massimo di 40.
Tutti i requisiti previsti costituiscono condizioni di ammissibilità delle proposte di vendita.
Il prezzo di acquisto dell'alloggio verrà stabilito, ai sensi dell'art. 13 della Legge 30 aprile 1999, n. 136, in base al prezzo medio di mercato valutato dall'Ufficio Tecnico Comunale e, comunque, entro il limite massimo di costo cui la Città può fare fronte, stabilito alla data del 31 marzo 2003 in Euro 1.555,00 al mq. di superficie commerciale. Tale limite è comprensivo del prezzo di acquisto, delle relative spese tecniche, nonché degli oneri notarili e fiscali. Per le autorimesse il prezzo massimo d’acquisto è stabilito alla data del 31 marzo 2003 in Euro 633,00 al mq. di superficie utile.
I predetti limiti sono stati approvati dalla Giunta Regionale con deliberazione D.G.R. n. 4-8837 del 31 marzo 2003, che ha aggiornato la precedente deliberazione D.G.R. n. 13-28573 del 15 novembre 1999.
La selezione delle proposte di vendita avverrà sulla base dei criteri selettivi indicati nel bando che riguardano i minori tempi di consegna degli immobili ultimati rispetto al termine massimo di 24 mesi dall’inizio dei lavori e l’ubicazione degli interventi in aree centrali e semiperiferiche, o in zone periferiche adeguatamente dotate di servizi essenziali.
La principale peculiarità, che differenzia tale bando rispetto a quello precedentemente emesso dalla Città, è data dalla natura giuridica della fattispecie negoziale che verrà ad instaurarsi con gli Operatori che saranno selezionati tramite la procedura di evidenza pubblica sopra illustrata.
Infatti, in esito a tale procedura, la Città procederà alla formalizzazione di un contratto preliminare di acquisto di cosa futura, in cui, tra l’altro, verrà stabilito il prezzo di cessione, determinato dal Civico Ufficio Tecnico ai sensi dell’art. 13 della Legge 30 aprile 1999, n. 136, nei limiti massimi sopra indicati; le unità immobiliari, successivamente realizzate dagli Operatori, saranno oggetto di compravendita definitiva solamente a seguito di verifica, da parte dell’Amministrazione Comunale, della conformità degli immobili realizzati alle prescrizioni tecniche specificate nel bando suddetto, nel rispetto del termine massimo di consegna degli stessi, pari a 24 mesi dall’inizio dei lavori.
In merito alla scelta dell’istituto della compravendita di cosa futura occorre evidenziare che la finalità della Città è quella di acquisire, in tempi ragionevolmente brevi, unità immobiliari aventi le caratteristiche dell’E.R.P. da destinare a nuclei familiari in possesso dei requisiti per l’accesso all’edilizia sociale, stabiliti dalla Legge Regionale 28 marzo 1995, n. 46 e s.m.i., al fine di sopperire alle esigenze determinate dall’emergenza abitativa.
Il ricorso all'istituto della compravendita di cosa futura è motivato dalla carenza, nel territorio cittadino, di aree di proprietà comunale, diverse da quelle già inserite nella programmazione comunale di concessioni all’A.T.C. di Torino, da destinare a nuove costruzioni, e dalla necessità di evitare eccessive concentrazioni di edilizia sovvenzionata (che possono comportare effetti di emarginazione), assicurando, invece, una più equilibrata distribuzione nell'ambito comunale.
Si dà inoltre atto che la Corte dei Conti, con sentenza n.16 del 15 febbraio 1993, ha indicato le condizioni che consentono alla Pubblica Amministrazione di ricorrere all'acquisto di cosa futura e che lo strumento giuridico messo a punto dalla Città ed oggetto del presente provvedimento soddisfa tali condizioni, in considerazione delle seguenti circostanze:
1) la già ricordata carenza di aree comunali disponibili e l’inopportunità di ricorrere all’esproprio di aree private, a causa dei tempi lunghi e degli oneri connessi a tale procedura rispetto alla necessità della Città di acquisire con tempestività unità immobiliari da destinare ad E.R.P.;
2) l’accertamento preventivo della conformità delle opere agli strumenti urbanistici, garantito nella fase istruttoria a seguito della ricezione delle offerte, nonché nella fase dell’ultimazione dei lavori;
3) la modulazione delle concessioni edilizie sulla particolare destinazione degli immobili, assicurata dalle verifiche preventive da effettuarsi nella fase istruttoria, sia per quanto riguarda gli interventi eventualmente già iniziati sia per quelli che dovranno avere inizio nei ristretti termini stabiliti dal bando; tali verifiche saranno condotte in considerazione delle norme particolari richiamate nel bando e sulla base del capitolato tecnico descrittivo, allegato al bando medesimo ed al presente provvedimento, che tiene conto delle caratteristiche tipologiche proprie dell’E.R.P.;
4) la valutazione precisa, da parte dell’Amministrazione acquirente, delle proprie esigenze allocative, definita sia dal taglio degli alloggi richiesto dal bando sia dai dettagli costruttivi prescritti dalle norme e dal capitolato sopra richiamati;
5) la presentazione di un progetto della controparte, valutato in via preventiva, e la sottoscrizione del preliminare di vendita di cosa futura, il cui schema è allegato al presente provvedimento per farne parte integrante, che contiene precise sanzioni in caso di inosservanza degli obblighi contrattuali oltre alla possibilità che la Città non formalizzi l’acquisto definitivo nel caso le unità ultimate non corrispondano alle caratteristiche prescritte; inoltre il prezzo di vendita è definito in sede di formalizzazione del preliminare.
Le risorse attivabili per procedere a tale programma di acquisto, consistono nei fondi, disponibili sia in conto residui che in competenza del Bilancio 2003, derivanti dai corrispettivi per la concessione in diritto di superficie o di proprietà di aree comunali e dall’alienazione degli stabili comunali di Edilizia Residenziale Pubblica, ai sensi della Legge 560/93.
Eventuali altre risorse che dovessero rendersi disponibili potranno essere utilizzate, al fine di acquistare un maggior numero di alloggi.
Tenuto conto degli elementi suindicati, risulta quindi opportuno approvare il programma di acquisto di unità immobiliari, da attuare tramite il bando pubblico, che costituisce parte integrante e sostanziale del presente provvedimento.
Le proposte di vendita, che perverranno alla Città, saranno ordinate in una graduatoria formata in base ai punteggi attribuiti secondo i criteri di priorità indicati nel bando stesso.
Tutto ciò premesso,

Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;

1) di approvare, per i motivi indicati in narrativa, che integralmente si richiamano, il bando pubblico di concorso per l'acquisto di unità immobiliari, allegato al presente provvedimento (all. 1 - n. ), di cui costituisce parte integrante e sostanziale, predisposto, in osservanza dei criteri stabiliti dalla deliberazione della Giunta Regionale n. 13 - 28573 del 15 novembre 1999, modificata dalla deliberazione n. 4-8837 del 31 marzo 2003;
2) di approvare lo schema di contratto preliminare di acquisto (all. 2 - n. );
3) di approvare il capitolato tecnico-descrittivo delle opere predisposto dal Civico Ufficio Tecnico (all. 3 - n. );
4) di dare atto che le risorse attivabili per procedere a tali acquisti consistono nei fondi, disponibili sia in conto residui che in competenza del Bilancio 2003, derivanti dai corrispettivi per la concessione in diritto di superficie o di proprietà di aree comunali e dall’alienazione degli stabili comunali di Edilizia Residenziale Pubblica, ai sensi della Legge 560/93; eventuali altre risorse che dovessero rendersi disponibili potranno essere utilizzate, al fine di acquistare un maggior numero di alloggi;
5) di demandare a Determinazione Dirigenziale del Settore competente l’indicazione delle date di apertura e chiusura del Bando Pubblico e l’approvazione del modulo di domanda;
6) di approvare la pubblicazione per estratto del Bando Pubblico sui quotidiani "La Stampa" e "La Repubblica". Il Bando sarà pubblicato integralmente mediante affissione all'Albo Pretorio. La spesa relativa alla pubblicazione sarà fronteggiata dal Settore competente;
7) di riservare a successivo provvedimento l'approvazione della graduatoria che verrà redatta, secondo i criteri indicati nel Bando allegato alla presente deliberazione, a seguito d'istruttoria amministrativa e tecnica;
8) di dichiarare, attesa l’urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell’art. 134, 4° comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.