Divisione Edilizia Ed Urbanistica

n. ord. 36
2002 11572/009

OGGETTO: VARIANTE PARZIALE N.65 AL P.R.G. AI SENSI DELL'ART. 17, COMMA 7 DELLA L.U.R. CONCERNENTE LE AREE CARPANO ED EX PASTIFICIO ITALIANO (ISOLATI COMPRESI TRA VIA NIZZA, VIA BISALTA, VIA BIZZOZERO, VIA BRONI E L'AREA LINGOTTO). ADOZIONE.

Proposta dell'Assessore Viano.

L’area oggetto della presente variante è ubicata nella Circoscrizione Amministrativa n. 9, compresa tra via Nizza, via Bisalta, via Bizzozero, via Broni, corso Spezia e il complesso Lingotto ed è classificata dal PRG vigente quale area normativa M2 con un indice di 2 mq./mq. (isolati e complessi di edifici a funzione mista con forte presenza di attività produttive).

Si tratta di un’area di circa mq. 12.400 che assume particolare rilievo all’interno della storica trasformazione che sta investendo questa parte della città.

Con il completamento del processo di trasformazione delle aree industriali dismesse lungo la ferrovia, l’intero quartiere, che attualmente è caratterizzato da una notevole densità residenziale di scarsa qualità architettonica, modificherà il proprio aspetto, divenendo, grazie alle funzioni che in esso troveranno sede, un luogo della città privilegiato.

Inoltre, nell’intorno dell’area è in progetto la modifica del sistema di accessibilità che prevede il potenziamento della stazione ferroviaria del Lingotto, le stazioni della linea 1 della metropolitana ed un complessivo miglioramento della viabilità grazie alla realizzazione del sottopasso di collegamento tra corso Spezia e corso Sebastopoli, opera strategica di connessione in direzione est-ovest.

L’area in oggetto può essere suddivisa in 3 parti in relazione alle caratteristiche fisico-architettoniche: Complesso Carpano, ex Pastificio Italiano e parte dell’isolato delimitato dalle vie Broni, Bizzozero e Bisalta.

Lo stabilimento Carpano, il cui ingresso principale è in via Nizza n. 224, è costituito da una serie di volumi edilizi che si sviluppano a partire da via Nizza in direzione ovest intorno a due cortili aperti, che a sud e ad ovest fiancheggiano i parcheggi del Lingotto.

Il cuore dello stabilimento Carpano è costituito dalle grandi cisterne per la fabbricazione del vermuth. L’edificio che le ospita è caratterizzato da uno spazio "monumentale" a doppia altezza per i grandi volumi cilindrici con altezze che vanno da cinque a nove metri.

L’ex Pastificio Italiano è una apprezzabile struttura industriale, conservata pressochè integralmente, la cui morfologia si presta ad ospitare attività ricettive o terziarie conservandone la specificità architettonica. Inoltre la posizione dell’immobile, vicino a due polarità olimpiche quali l’impianto per il pattinaggio di velocità (Oval) e il Villaggio Olimpico localizzato nell’ex MOI, lo ha reso oggetto di interesse per operatori specializzati nella ristrutturazione di immobili storici con il fine di realizzare alberghi di alta categoria.

La porzione di isolato definita dalle vie Bizzozero, Broni e Bisalta, è occupata da una vasta tettoia priva di valore architettonico o documentario.

La Città di Torino ha manifestato interesse per la localizzazione nello stabilimento Carpano di un innovativo parco Tematico – Enogastronomico di livello regionale, interagente con specifici appuntamenti fieristici che si tengono periodicamente nel complesso polifunzionale del Lingotto.

Lo stabilimento Carpano si presta a tale utilizzazione per le sue caratteristiche architettoniche: è un raro esempio in Torino di insediamento industriale concepito come un insieme di edifici aggregati attorno ad un sistema di corti aperte.

Tale caratterizzazione urbana lo rende particolarmente adatto ad un utilizzo di tipo pubblico con una vocazione ad integrare le varie funzioni tematiche attraverso l’uso delle corti come piccole piazze, integrabili pedonalmente con la via Nizza. La riconversione del complesso come parco tematico consentirebbe da un lato di dare valore ad un insieme di edifici di innegabile pregio architettonico, caratterizzati da una storia di continue modifiche e trasformazioni, dall’altro permetterebbe di rafforzare il carattere urbano della via Nizza.

Il trasferimento delle attività produttive della Carpano in altre sedi, insieme alla consistente rifunzionalizzazione delle aree circostanti, offre un’importante occasione di riqualificazione del complesso degli immobili sopra descritti, in grado di coinvolgere anche le aree limitrofe.

Al fine di garantire tale riqualificazione complessiva dell’area, in relazione alle nuove funzioni previste, si rende necessario adeguare la disciplina del PRG vigente, con la previsione di una nuova Zona Urbana di Trasformazione denominata "Ambito 12.30 CARPANO".

Nel disegno della nuova ZUT si prevede che la porzione da recuperare del complesso Carpano, ovvero le strutture di notevole pregio architettonico, venga destinata a servizi pubblici quali sopra descritti, connessi con le funzioni già presenti nell’area Lingotto e con queste interagenti. Tale parte del complesso, corrispondente a mq 8.827 di SLP su di un’area di mq. 5.100, verrà ceduta alla Città nell’ambito della trasformazione prevista dalla presente variante. La testata ovest del complesso Carpano verrà destinata ad attività di carattere terziario, commerciale ecc. (ASPI), previa demolizione di fabbricati di scarsa qualità e ricostruzione di nuovo fabbricato, posto in fronte ai parcheggi dell’area Lingotto. Del complesso del Pastificio si prevede un recupero integrale con ridestinazione funzionale ad attività ricettive o terziarie.

La porzione di tettoie e capannoni collocati tra via Broni, via Bizzozero e via Bisalta, di scarso interesse architettonico ed edilizio, si presta, invece, ad una trasformazione radicale con destinazione a residenza, terziario, ASPI e servizi pubblici.

La SLP attualmente esistente sull’area è di mq 21.580 (dei quali mq 17.412 fuori terra e mq. 4.168 tra interrati e bassi fabbricati).

La variante in oggetto prevede una SLP massima complessiva riferita all’intero ambito di mq. 17.100 da destinare per un minimo del 90% ad attività di servizio alle persone e alle imprese (ASPI) ed attività terziarie e per un massimo del 10% a residenza.

L’accessibilità veicolare e pedonale è riconducibile a quella del centro multifunzionale del Lingotto in relazione ai nuovi assi viari e alle infrastrutture di trasporto pubblico attualmente in corso di progettazione o esecuzione nell’ambito dei programmi di sviluppo e di riqualificazione del territorio circostante, comprendente anche la realizzazione della linea 1 della metropolitana.

Il mantenimento quasi totale degli edifici esistenti nell’area non consente la realizzazione di parcheggi in superficie e in sottosuolo a supporto delle funzioni da insediare. L’intorno urbano, peraltro, è già ora sufficientemente dotato di parcheggi e lo sarà ulteriormente anche mediante l'acquisizione da parte della città della limitrofa area Borello e Mafiotto, che sarà dotata di spazi integrativi a parcheggio. Peraltro la nuova linea metropolitana potrà contribuire ulteriormente a ridurre la domanda di parcheggio.

Pertanto, i contenuti della Variante si possono così sintetizzare:
- Viene individuata una nuova ZUT denominata AMBITO 12.30 CARPANO (ambito di riordino) riducendo l’area normativa M2 del PRG vigente e conseguentemente viene modificato il foglio 12B della Tavola di Piano n. 1 "Azzonamento - Aree normative e destinazioni d'uso", definendo il perimetro della nuova ZUT e viene inserita la scheda normativa Ambito 12.30 CARPANO (area di Riordino).

Alla nuova scheda normativa viene allegata la tavola:
- Ambito 12.30 Carpano - Destinazioni d'uso prevalenti, altezza degli edifici, elementi prescrittivi e aree per servizi";
- Viene, inoltre, modificato"l'elenco degli ambiti delle Zone Urbane di Trasformazione (art. 15)" contenuto nelle NUEA schede Normative con l’inserimento dell’Ambito 12.30 CARPANO (ambito di Riordino).

Si specifica, inoltre, che per effetto di tutte le varianti parziali al P.R.G. vigente adottate ed approvate successivamente alla data di approvazione del P.R.G., compreso il presente provvedimento, non si producono gli effetti di cui al comma 4 dell’articolo 17 della Legge Urbanistica Regionale.

E’ stato, inoltre, acquisito dal Settore Tutela Ambiente l’espressione del parere di coerenza con il Piano di Zonizzazione Acustica la cui procedura di approvazione è stata avviata con Deliberazione della Giunta Comunale del 26 novembre 2002 (mecc. 2002 10032/21) - (all. 2 - n.                 ).

Il presente provvedimento ha rilevanza esclusivamente comunale, non presenta incompatibilità con i Piani sovracomunali vigenti e costituisce variante parziale al P.R.G. vigente ai sensi dell’art.17, comma 7 della Legge Urbanistica Regionale.

Il presente provvedimento è stato trasmesso alla Circoscrizione 9, per il prescritto parere, ai sensi degli artt. 43 e 44 del Regolamento sul Decentramento.

La Circoscrizione con deliberazione di Consiglio Circoscrizionale del 10 febbraio 2003 che si allega al presente provvedimento (all. 3 - n. ) ha espresso parere favorevole condizionato, con le seguenti osservazioni:

• la riconversione degli edifici oggetto del presente parere, condivisibile dal punto di vista della riqualificazione dell'area, deve assolutamente tener conto degli indispensabili accorgimenti sotto indicati, in quanto la zona risulta essere già fortemente penalizzata dal complesso 8 Gallery, vuoi dal lato dell'accresciuto passaggio di vetture ed il conseguente inquinamento acustico ed ambientale, vuoi dalla cronica mancanza di parcheggi di cui i residenti risultano essere oltremodo penalizzati.
• Si auspica nel contempo che i Settori Comunali, nel sottoporre al Consiglio i pareri di cui agli artt. 43/44 del Regolamento sul Decentramento, presentino progetti che rientrino in un'ottica globale della zona, poiché problematiche legate alla viabilità ed inquinamento non possono e non devono essere disgiunte da nessuna modifica che si intenda realizzare.
• Si raccomanda infine di tenere aggiornata la IX Circoscrizione circa modalità e disagi che i lavori comporteranno.

OSSERVAZIONI:
1)  Alla luce di quanto espresso in variante è auspicabile e necessario riverificare la situazione viabilistica dell'intera area interessata;
2)  si auspica che nell'area della Borello & Mafiotto una volta acquisita dal Comune possano trovare locazione parcheggi e servizi;
3)  conservazione del basso fabbricato dell'anno 1927, poiché ugualmente di valore storico;
4)  non edificazione del "palazzo" all'interno dell'area, poiché assolutamente incompatibile col contesto architettonico della zona e ritenuto di non utilità per l'area stessa;
5)  di trasferire i diritti edificatori su altre aree compatibili.

Alle osservazioni si controdeduce come segue:

1 -2   L'accessibilità veicolare e pedonale del complesso è integralmente riconducibile a quella del centro polifunzionale del Lingotto, con la previsione di accesso direttamente dal corso Spezia, evitando pertanto l'appesantimento ulteriore del traffico di via Nizza. Il progetto degli accessi si inserisce nello studio complessivo della viabilità di quel settore urbano che consente inoltre l'utilizzo di porzioni a parcheggio dell'area Borello e Mafiotto.

3       La porzione ad ovest del Complesso Carpano, in parte composta di bassi fabbricati di scarso valore architettonico, è occupata da una porzione di fabbricato menzionato nella osservazione, di cui non si ha documentazione storica certa. Tale fabbricato risulta essere stato gravemente danneggiato dai bombardamenti dell'ultima guerra e ricostruito nel 1946 con caratteristiche architettoniche non significative, da cui la scelta di attuare una nuova edificazione che dovrà essere realizzata coerentemente con il contesto.

4       In riferimento alla richiesta di non edificazione della nuova costruzione nella porzione sud ovest del complesso dell'area, si fa presente che l'intervento nel suo complesso esprime un equilibrio tra attività da realizzare e patrimoni da cedere alla città. L'esistenza consistente di fabbricati e di cortili da conservare e valorizzare, rende esigua la presenza di aree fondiarie edificabili. Pertanto la scelta delle aree di nuova edificazione è ricaduta sulle uniche porzioni di scarso valore storico-architettonico. Data la natura del contesto urbano, con la presenza pregnante del fabbricato del Lingotto, il progetto dovrà prestare particolare attenzione proprio agli affacci su tale area. In riferimento a ciò si è ulteriormente approfondito il tema, prendendo in esame il contesto edificato del Lingotto, ed in particolare le caratteristiche morfologiche e dimensionali dei manufatti. Si ritiene opportuno limitare in altezza gli affacci della nuova costruzione verso il Lingotto e pertanto in ordine a questi approfondimenti viene indicata come altezza massima 10 piani f.t..

5      Nell'attuale configurazione non è proponibile il trasferimento di diritti edificatori in altre aree.

Si può, pertanto, procedere all’adozione della presente Variante.

Tutto ciò premesso,

Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;

Visto il P.R.G., approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995;

Vista la Legge Regionale del 5 dicembre 1977 n. 56 e s.m.i.;

Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;

Preso atto che la Circoscrizione n. 9, alla quale è stato richiesto il prescritto parere ai sensi degli artt. 43 e 44 del Regolamento del Decentramento, si è espressa con deliberazione del Consiglio Circoscrizionale del 10 febbraio 2003;

Con voti unanimi, espressi in forma palese;

per i motivi espressi in premessa che qui integralmente si richiamano:

1)  di adottare, ai sensi dell'art. 17, comma 7 della L.U.R. la variante parziale n. 65 al vigente P.R.G. riguardante le aree Carpano ed ex Pastificio Italiano (all. 1 - n. ).
Viene dato atto che non è richiesto il parere di regolarità contabile in quanto il presente atto non comporta effetti diretti o indiretti sul bilancio;

2)  di dichiarare, attesa l’urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell’art. 134, 4° comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.

Sono stati inoltre approvati i seguenti emendamenti all'allegato 1 - Variante - al provvedimento:

Pagina 11 della relazione illustrativa, quinta riga, la cifra "3" è sostituita dalla seguente parola: "Trasformazione".

L'Estratto della legenda del P.R.G. che segue la pagina 14 è sostituito con l'estratto aggiornato (all. 4 - n. ).

Pagina 15 "Nuova Scheda Normativa - Ambito 12.30 Carpano", al termine del secondo comma: "I tipi di intervento ammessi … di attuazione" inserire il seguente testo:

"È prescritto, per l'intero ambito, lo Strumento Urbanistico Esecutivo (Concessione Convenzionata o Piano Esecutivo Convenzionato).
Per la porzione di area identificata nella tavola allegata con lettera A, corrispondente all'ex Pastificio Italiano, è, tuttavia, consentita la realizzazione anticipata dell'intervento di ristrutturazione edilizia, esclusivamente per destinazioni ricettive, ferma restando la cessione preventiva del Complesso Carpano per la parte destinata a servizi pubblici, ovvero la presentazione di un atto di impegno alla cessione medesima, garantito da idonea fidejussione.".

Pagina 15 "Nuova Scheda Normativa - Ambito 12.30 Carpano", dopo il titolo "Numero Max di piani:", il numero "5" è sostituito dal numero "8".

Pagina 15 "Nuova Scheda Normativa - Ambito 12.30 Carpano", al titolo "Numero Max di piani:", il testo: "per gli edifici su via Broni e via Bizzozzero" è sostituito dal seguente: "per la porzione di edificio su via Bizzozzero (superiore a quella consentita dal R.E.). Per la porzione su via Broni valgono le norme del R.E.".

Pagina 15 "Nuova Scheda Normativa - Ambito 12.30 Carpano", dopo il titolo "Numero Max di piani:", seconda riga, il numero "11" è sostituito dal numero "10".

La Tavola allegata alla scheda "Ambito 12.30 Carpano", che segue la pagina 15, è sostituita con la tavola aggiornata (all. 5 - n. ).