Divisione Edilizia Ed Urbanistica
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche  

n. ord. 16
2002 11342/009

OGGETTO: CIRCOSCRIZIONE 4 - PIANO ESECUTIVO CONVENZIONATO RELATIVO ALLA ZONA URBANA DI TRASFORMAZIONE "AMBITO 4.13/3 SPINA 3 - METEC", LOCALIZZATA TRA LE VIE CASERTA, DRONERO, MACERATA, CORSO UMBRIA - APPROVAZIONE.

Proposta dell'Assessore Viano.

Il P.R.G. vigente, approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995, ha individuato e classificato come Zona Urbana di Trasformazione Ambito 4.13/Spina 3 l'area interessata alla trasformazione da attuarsi secondo le regole dettate dagli artt. 7 e 15 della N.U.E.A. di P.R.G., e le indicazioni della relativa scheda normativa.
In particolare, l’Ambito 4.13/3 Spina 3 Metec è uno dei 5 ambiti in cui è stato suddiviso l’ex ambito 4.13/Spina 3 dalla Variante n. 35 al P.R.G., approvata con deliberazione del 18 marzo 2002 n. 41/02, che ha articolato in più ambiti i quattro ambiti della Spina Centrale, al fine di rendere meglio operative e realizzabili le trasformazioni previste dal P.R.G.
La Scheda Normativa di tale Ambito contiene le seguenti prescrizioni:
Residenza (minimo 80%) e Attività di Servizio alle Persone ed Imprese (massimo 20%).
Il fabbisogno complessivo (minimo) per servizi viene determinato secondo lo standard previsto dall’art. 21 L.U.R. (25 mq./abitante per la residenza e 80% della SLP per la destinazione ASPI), mentre lo standard aggiuntivo, corrispondente al fabbisogno pregresso, risulta pari al 20% della superficie territoriale.
La scheda di cui sopra prevede che l’utilizzo e/o il trasferimento di S.L.P. comunale sono subordinati all’approvazione di Strumento Urbanistico Esecutivo nel quale deve essere valutato il corretto inserimento urbanistico edilizio, nonché verificata l’adeguata dotazione di servizi nell’ambito ove vengono collocati i diritti edificatori trasferiti. La S.L. P. comunale generata da tale ambito risulta pari a mq. 936,4 e non viene utilizzata nell’Ambito oggetto di intervento.
Pertanto, in coerenza con quanto previsto nella scheda normativa di P.R.G. è stata presentata dal Proponente, Dott. Roberto Ginatta, amministratore unico della società Metec S.p.A., con sede in Torino via Caserta n.15, in data 17 luglio 2002 (con successive modifiche ed integrazioni), una proposta di Piano Esecutivo Convenzionato. Tale proposta consiste in una soluzione planivolumetrica coerente con le indicazioni ed i parametri cogenti della scheda normativa, contenuti nel P.R.G. vigente, e consente un corretto bilancio del rapporto fra insediamento e aree minime da destinare a pubblici servizi utilizzando al meglio le aree interne all'isolato.
L'area oggetto di intervento comprende l’intero isolato delimitato da corso Umbria e dalle vie Macerata, Dronero, Caserta.
Il progetto prevede la realizzazione di un edificio a torre a 13 piani e di un edificio a sei piani su pilotis su corso Umbria e la realizzazione di una cortina di edifici a sei piani su pilotis lungo la via Caserta. Viene, inoltre, prevista l’apertura dei due tratti di sedimi stradali relativi al prolungamento delle vie Savigliano e Dronero.
Nel sottosuolo, a sud della via Savigliano, è prevista la realizzazione di un’autorimessa interrata privata e di un parcheggio interrato assoggettato all’uso pubblico in corrispondenza del prolungamento della via stessa.
La superficie destinata a servizi ceduta o assoggettata all'uso pubblico viene sistemata a verde mentre la porzione di area posta a nord di via Dronero viene sistemata a parcheggio con una cortina di alberi a protezione.
In conformità alla scheda normativa dell’Ambito in oggetto un terzo della S.L.P. realizzabile (corrispondente ad un indice 0,2 mq/mq) pari a mq. 2.434,80 è destinato ad edilizia convenzionata. Il Proponente si impegna, pertanto, a garantire la suddetta quantità di edilizia convenzionata.
All’interno di tale quota il Proponente si impegna, inoltre, a cedere alla Città alloggi per una superficie corrispondente a mq. 330,4 in attuazione all’art. 7 delle N.U.E.A. di P.R.G. come modificato dalla Variante n. 37 al P.R.G., che prevede che nell’attuazione delle zone di trasformazione una quota pari al 10% della S.L.P. residenziale eccedente 4000 mq di S.L.P. sia destinata ad edilizia convenzionata. Gli edifici di edilizia residenziale comprendenti le suddette unità immobiliari, saranno prospicienti la via Caserta.
Il prezzo di acquisto delle unità abitative sarà determinato, in via definitiva, con stima dell’Ufficio Tecnico Comunale, ai sensi dell’art. 13 della Legge n. 136 del 30 aprile 1999 in sede di contratto definitivo, comunque nel limite del prezzo d’acquisto ai sensi degli artt. 7 e 8 della Legge 28 ottobre 1999 n. 10.
Il Proponente avrà facoltà, inoltre, entro 12 mesi dalla stipula della Convenzione, di proporre l’individuazione al di fuori della zona di intervento un numero di alloggi corrispondente alla S.L.P. da cedere, in tutto o in parte.
Qualora la Città non esercitasse il diritto di acquisto, il Proponente dovrà comunque garantire in locazione un numero di alloggi, corrispondente alla S.L.P. di mq. 330,4 aventi le caratteristiche espresse nella Convenzione a tutela degli inquilini, per un periodo minimo di otto anni, all’interno o all’esterno dell’ambito di intervento, ai sensi dell’art. 32 della Legge 5 agosto 1978 n. 457 e s.m.i. e in conformità dell’art. 7 comma 16 delle N.U.E.A. del P.R.G.
Le aree per la realizzazione dei servizi pubblici sono pari a complessivi mq. 8.370, di cui mq. 7.288 in cessione gratuita da parte del Proponente a favore della Città e mq. 1.082 assoggettati all’uso pubblico di cui mq. 667 in superficie e mq. 415 in soletta per area parcheggio.
Vengono, altresì, cedute alla Città aree per complessivi mq. 1.971 da destinare a sedimi stradali per la prosecuzione di via Savigliano e via Dronero fino a via Macerata.
Prima della cessione delle aree a servizi di cui sopra, il Proponente dovrà demolire, a propria cura e spese, i fabbricati ed i manufatti esistenti sulle aree ed avere altresì eseguito, se necessarie, le opere di bonifica ambientale ai sensi dell'art. 28 delle N.U.E.A. di P.R.G.
La Commissione Edilizia in data 19 settembre 2002 ha esaminato la proposta di P.E.C. ed ha espresso parere favorevole alla sua approvazione. I dati tecnici fondamentali dell’intervento, che troverà attuazione mediante il rilascio di un’unica concessione edilizia, sono i seguenti:
Superficie Territoriale (ST) mq. 14.515
Superficie territoriale di proprietà dei privati mq. 12.174
Superficie territoriale di proprietà della Città (sedimi stradali) mq. 2.341
Superficie Lorda di Pavimento in progetto (SLP) mq. 7.304,4
SLP Residenziale mq. 5.843,5
SLP ASPI mq. 1.460,9
Aree da cedere in superficie alla Città mq. 7.288
Aree da assoggettare all’uso pubblico mq. 1.082
Superficie di concentrazione edificatoria mq. 2.248
Abitanti teorici insediabili n. 172
In base allo schema di convenzione ed alle modalità in esso contenute, il Proponente si impegna a cedere gratuitamente al Comune di Torino, entro un anno dalla stipula della Convenzione, aree a servizi per mq. 7.288 e si obbliga a realizzare, a scomputo degli oneri di urbanizzazione dovuti (art. 11 Legge 10/77), le opere di urbanizzazione previste dai relativi progetti di massima, che fanno parte integrante del presente PEC, e dai futuri progetti esecutivi delle opere stesse.
Tali opere sono strettamente collegate all’intervento da attuarsi e consistono sommariamente nella realizzazione del verde pubblico (anche sulle aree private assoggettate all’uso pubblico) e relative reti di fognatura e illuminazione per tali aree.
Tutte le opere inerenti all’area da cedere gratuitamente a servizi verranno eseguite dal Proponente entro 2 anni dall’approvazione del progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione ed in ogni caso non oltre 3 anni dalla stipula della convenzione attuativa, mentre le opere insistenti sull’area assoggettata all’uso pubblico dovranno essere ultimate entro il termine massimo di 6 anni dalla stipula della convenzione.
L'importo complessivo di tali opere, individuato in base alle valutazioni dei singoli progetti, al quale è stato applicato il coefficiente di riduzione del 10% di cui alla delibera Giunta Comunale 24 febbraio 1998 (mecc. 9801268/57), è di Euro 656.796,22, salvo ulteriori definizioni in sede di progettazione esecutiva derivanti anche dalle puntualizzazioni dei Settori Tecnici ed Enti competenti.
In quella sede verrà altresì adeguato il Computo Metrico Estimativo ai nuovi prezzi unitari di cui all’Elenco Prezzi per Opere e Lavori Pubblici nella Regione Piemonte, adottato con deliberazione della Giunta Comunale 28 dicembre 2001 (mecc. 2001 12221/29), dichiarata immediatamente eseguibile.
Il progetto di massima relativo alle opere di urbanizzazione comprensivo del computo metrico estimativo, è stato trasmesso al Settore Urbanizzazioni della Divisione Ambiente e Mobilità che ha provveduto a raccogliere in merito i pareri dei competenti Settori ottenendo parere favorevole.
Il Proponente si obbliga a corrispondere gli oneri di urbanizzazione dovuti, da valutare al momento del rilascio delle concessioni edilizie, in conformità alla deliberazione n. 205 del 21 luglio 1997 (mecc. 9702560/09) anche in relazione al costo delle opere di urbanizzazione definito nei progetti esecutivi delle opere stesse.
Sulla base delle indicazioni progettuali fornite dal P.E.C. i suddetti oneri ammontano oggi a 697.093,74 Euro, di cui 382.323,81 Euro per gli oneri di urbanizzazione primaria ed 314.769,93 Euro per gli oneri di urbanizzazione secondaria.
Pertanto:
- importo oneri di urbanizzazione dovuti (circa) Euro 697.093,74
costo totale delle opere di urbanizzazione
da realizzare a scomputo (circa) Euro 656.796,22
- differenza da versare in sede di concessioni edilizie (circa) Euro 40.297,52
Il costo di costruzione previsto dalla Legge 28 gennaio 1977 n. 10 non è definibile in sede di convenzione in quanto il progetto planivolumetrico delle opere edilizie non contiene ancora i parametri (numero e superficie degli alloggi, degli accessori, ecc..) per la sua corretta definizione, che è, pertanto, demandata al momento del rilascio delle concessioni edilizie.
Per le modalità di attuazione degli interventi relativi al PEC sopra sinteticamente descritti, si rinvia al più dettagliato e puntuale schema di convenzione allegato al presente provvedimento.
Per quanto riguarda il Piano di Zonizzazione Acustica è stato espresso parere di conformità dal Settore Tutela Ambiente in data 30 gennaio 2003 con la prescrizione che la realizzazione degli edifici dovrà essere preceduta da una valutazione previsionale del clima acustico secondo la normativa della legge quadro sull'inquinamento acustico (Legge n. 447/1995); viene, inoltre, richiesto al proponente una valutazione di impatto acustico relativa ai parcheggi da realizzare.
In data 2 dicembre 2002 la presente proposta di P.E.C. unitamente agli elaborati progettuali e tecnici, al progetto di massima delle opere di urbanizzazione e del relativo schema di convenzione, sono stati inviati per il deposito e la pubblicazione all'Albo Pretorio per la durata di giorni 15, ai sensi e per gli effetti dell'art.43, 3° comma, della L.U.R. e per la presentazione, nel termine di 15 giorni successivi alla scadenza del deposito, di eventuali osservazioni e proposte scritte. Nel termine prescritto non sono pervenute osservazioni o proposte scritte.
In data 2 dicembre 2002 copia del P.E.C. e dei relativi elaborati progettuali e tecnici, unitamente al progetto di massima delle opere di urbanizzazione, sono stati trasmessi alla Circoscrizione n. 4 per l'espressione del parere di competenza. La Circoscrizione n. 4, con deliberazione del Consiglio Circoscrizionale del 20 gennaio 2003 (atto n. 9 - mecc. 2003 0284/087), ha espresso parere favorevole (all. 4 - n. ).
Infine, in osservanza della Legge 21 dicembre 2001, n. 443, art. 1 comma 6, occorre prendere atto che in relazione al presente piano esecutivo convenzionato non ricorrono le condizioni di definizione degli elementi di carattere plano–volumetriche, tipologiche, formali e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti urbanistici le disposizioni di cui all’art. 1 comma 6 della medesima legge in materia di sostituzione di concessione e autorizzazione edilizia con denuncia di inizio attività.
Tutto ciò premesso,

Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
Vista la Legge Urbanistica Regionale n. 56/77 e s.m.i.;
Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995 pubblicata sul B.U.R. n. 21 del 24 maggio 1995;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;

di approvare, per i motivi esposti nella parte narrativa che qui integralmente si richiamano:
1) il Piano Esecutivo Convenzionato, ai sensi dell'art. 43 della L.U.R. n. 56/77 e s.m.i., relativo alla zona urbana di trasformazione "Ambito 4.13/3 Spina 3 - Metec".
Fanno parte integrante e sostanziale del presente provvedimento i seguenti elaborati:
- Schema di Convenzione (all. 1 - n. ) corredato dai relativi allegati;
- Progetto planivolumetrico (all. 2 - n. ) costituito da:
- Relazione illustrativa;
- Norme di attuazione;
- Documentazione fotografica;
- Tavole numerate da 1 a 18.
- Progetto di massima opere di urbanizzazione (all. 3 - n. ) comprendente:
- Relazione illustrativa e computo metrico estimativo di massima;
- Documentazione fotografica;
- Tavole numerate da 1 a 10;
2) l'attuazione della presente deliberazione provvedendo alla stipulazione per atto pubblico della convenzione stessa, entro il termine di un anno dalla data di esecutività della presente deliberazione, come da atto d'obbligo presentato dal Proponente, unitamente alla relativa garanzia fideiussoria con funzione di penale per la mancata stipula o il ritardo nella stipula della convenzione medesima, a norma del Regolamento per i contratti attualmente vigente e s.m.i., tra il Comune di Torino ed il Sig. Roberto Ginatta, domiciliato in Torino, via Caserta n. 15, codice fiscale GNTRRT47BO8L219D, con l'autorizzazione all'ufficiale rogante nonché al rappresentante del Comune di Torino di apportare, ove occorra, al momento della sottoscrizione, tutte quelle modifiche ritenute necessarie e/o opportune nella specifica funzione di adeguamento alle norme di legge, nonché le modifiche di carattere tecnico-formale al pari giudicate opportune e comunque dirette ad una migliore redazione dell'atto;
3) di prendere atto che l'introito relativo al costo di costruzione sarà acquisito a cura del Settore Procedure Amministrative Edilizie;
4) di rinviare a successiva determinazione dirigenziale, a seguito di approvazione del progetto esecutivo, la necessaria operazione contabile relativa all'accertamento dell'entrata e all'impegno di spesa, corrispondente, nel progetto di massima a Euro 656.796,22 per le opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo nell’Ambito di intervento. La restante entrata derivante dagli oneri di urbanizzazione rimasti a carico del Proponente verrà accertata con successiva determinazione dirigenziale nel bilancio di competenza;
5) di prendere atto, in osservanza della Legge 21 dicembre 2001, n. 443, art. 1 comma 6, che in relazione al presente piano esecutivo convenzionato non ricorrono le condizioni di definizione degli elementi di carattere plano–volumetriche, tipologiche, formali e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti urbanistici le disposizioni di cui all’art. 1 comma 6 della medesima legge in materia di sostituzione di concessione e autorizzazione edilizia con denuncia di inizio attività.