Divisione Edilizia Ed Urbanistica
Settore Procedure Amm.ve e Urbanistiche

n. ord. 145
2002 05974/009

OGGETTO: GIOCHI OLIMPICI INVERNALI TORINO 2006 - INTESA TRA LA CITTA' DI TORINO E RFI SPA PER LA DISCIPLINA DELL'AMBITO SCALO FERROVIARIO LINGOTTO - SCHEMA DI CONVENZIONE APPROVAZIONE.

Proposta dell'Assessore Viano,
di concerto con gli Assessori Tessore e Peveraro.

Con deliberazione del Consiglio Comunale del 24 luglio 1998 (mecc. 9806051/01), è stato approvato il documento di candidatura olimpica della Città di Torino per i giochi invernali del 2006.

Con deliberazione del 23 dicembre 1999 (mecc. 9910885/01), assunta a seguito della scelta compiuta a Seul il 19 giugno 1999 dal Comitato Internazionale Olimpico (C.I.O.), il Consiglio Comunale ha autorizzato la partecipazione della Città alla costituzione del "Comitato per l’organizzazione dei XX Giochi Olimpici Invernali – Torino 2006" (TOROC), approvandone il relativo Statuto.

In data 20 ottobre 2000 il Consiglio di Amministrazione del TOROC ha adottato una proposta di revisione del dossier di candidatura olimpica relativamente agli impianti e infrastrutture previsti nell’area torinese e le indicazioni risultanti dal lavoro di approfondimento e revisione compiuto dal TOROC sono state fatte proprie dal Consiglio Comunale con deliberazione del 23 luglio 2001 (mecc. 200105883/01), che ha definito la localizzazione degli impianti e le linee guida per la realizzazione degli interventi. Nella deliberazione citata viene descritto in dettaglio il quadro delle localizzazioni che disegnano il nuovo assetto, rispettivamente, dell’Area Lingotto e degli ex Mercati Generali come fulcro del Distretto Olimpico e dei Villaggi Media.

Tra gli impianti da realizzare in vista delle Olimpiadi, l’impianto per il Pattinaggio di velocità è localizzato su aree di proprietà RFI SpA e, in misura minima di proprietà FiatAvio SpA, mentre l’International Broadcast Centre (IBC) è localizzato sulle aree di proprietà RFI SpA, Lingotto SpA e Centro Fiere SpA.

Sull'area in oggetto è all'esame della Civica Amministrazione la definizione di un progetto di riqualificazione che richiederebbe un significativo adeguamento dello strumento urbanistico generale vigente comportando la riorganizzazione e trasformazione urbanistica complessiva delle aree circostanti comprese tra via Nizza, Via P. Buole e Scalo Ferroviario Lingotto.

Al fine, tuttavia, di poter avviare tempestivamente la progettazione e la realizzazione delle opere di pattinaggio veloce e, ove ne fosse confermata la localizzazione, dell’International Broadcast Centre (IBC), è necessario poter disporre delle aree di proprietà di RFI in anticipo rispetto alla definizione della variante urbanistica; inoltre, risulta in ogni caso necessario garantire l’acquisizione della proprietà delle aree medesime alla Città.

L’Amministrazione comunale, ha, pertanto, avviato una trattativa con RFI SpA per l’acquisizione delle aree suddette che prevede la cessione gratuita delle stesse, in conseguenza dell'eventuale approvazione della variante urbanistica. Nel caso in cui, invece, nel termine concordato, non si fosse verificata l’approvazione della variazione urbanistica, la cessione anticipata delle aree alla Città dovrà intendersi effettuata a titolo oneroso, secondo le modalità meglio descritte nello schema di convenzione.

Nel frattempo, onde consentire l’avvio della progettazione delle opere e degli impianti olimpici richiamati in premessa, la società RFI SpA ha già messo a disposizione del Comune di Torino le aree oggetto dell’accordo.

Con il presente provvedimento occorre, quindi approvare l’intesa raggiunta tra la Città di Torino e RFI SpA, disciplinata dallo schema di convenzione allegato.

Tutto ciò premesso,

Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;

Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;

Con voti unanimi, espressi in forma palese;

per i motivi espressi in premessa e da intendersi qui integralmente richiamati:
1) di approvare l’accordo relativo all’acquisizione delle aree di proprietà della RFI S.p.A. secondo le modalità previste nella Convenzione allegata al presente provvedimento (all. 1 – n. );
2) di dichiarare, attesa l’urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile, ai sensi dell’art. 134, 4° comma del Testo Unico approvato con D.Lgs 18 agosto 2000, n. 267.

Città di Torino

Rete Ferroviaria Italiana S.p.A. , con sede in piazza della Croce Rossa 1 – 00161 Roma - Cod. Fisc. n. 01585570581, Cap. Soc. Euro 20.338.109.932, nella persona di……. (di seguito RFI),

per la realizzazione degli interventi connessi ai giochi olimpici invernali Torino 2006

1) che con deliberazione del Consiglio Comunale del 24 luglio 1998 (mecc. 9806051/01), è stato approvato il documento di candidatura olimpica che definiva la localizzazione degli impianti ed infrastrutture olimpiche in Città, sulla base del presupposto che l'assegnazione della sede dei Giochi Olimpici Invernali in programma per l'anno 2006 potesse ricadere su Torino.

2) che con deliberazione del 23 dicembre 1999 (mecc. 9910885/01), assunta a seguito della scelta compiuta a Seul il 19 giugno 1999 dal Comitato Internazionale Olimpico (C.I.O.), il Consiglio Comunale ha autorizzato la partecipazione della Città alla costituzione del "Comitato per l'organizzazione dei XX Giochi Olimpici Invernali - Torino 2006" (TOROC), approvandone il relativo Statuto.

3) che con la legge 9 ottobre 2000, n. 285 recante "Interventi per i Giochi Olimpici Invernali <<Torino 2006>>" sono state dettate disposizioni per la realizzazione degli impianti sportivi, delle infrastrutture olimpiche e viarie necessarie allo svolgimento dei giochi, indicati negli allegati 1, 2, 3 della legge stessa e finanziati dallo Stato, dalla Regione Piemonte, dagli Enti Locali e dai privati. Con la stessa legge è stata altresì istituita l'Agenzia per lo svolgimento dei Giochi olimpici alla quale è attribuito il compito di realizzare il piano degli interventi definito dal Comitato Organizzatore dei Giochi Olimpici (TOROC).

4) che in data 20 ottobre 2000 il Consiglio di Amministrazione del TOROC ha adottato una proposta di revisione del dossier di candidatura olimpica relativamente agli impianti e infrastrutture previsti nell'area torinese, elaborata sulla base di una verifica puntuale dell'ubicazione e delle relazioni tra i diversi siti in un'ottica di sistema e prospettando un quadro di interventi definiti non soltanto in funzione delle esigenze connesse all'appuntamento olimpico, bensì anche in relazione a prospettive di riutilizzo post olimpico e di coerenza con le esigenze di sviluppo e di risposta alle istanze sociali del territorio. Le indicazioni risultanti dal lavoro di approfondimento e revisione compiuto dal TOROC sono state fatte proprie dal Consiglio Comunale con deliberazione del 23 luglio 2001 (mecc. 2001 05883/01), che ha definito la localizzazione degli impianti e le linee guida per la realizzazione degli interventi. Nella deliberazione citata viene descritto in dettaglio il quadro delle localizzazioni che disegnano il nuovo assetto, rispettivamente, dell’Area Lingotto e degli ex Mercati Generali come fulcro del Distretto Olimpico e dei Villaggi Media.

5) che la Città di Torino aveva già in corso la definizione del progetto di riqualificazione urbana dell’area in relazione anche alla rilocalizzazione prevista a breve termine dell’impianto produttivo della Fiat Aviazione, su cui si è verificata una convergenza di interessi delle parti interessate, e che tale comparto di riqualificazione, a cui si ipotizza di applicare la stessa disciplina urbanistica prevista per la Spina Centrale, include circa 155.000 mq di area di proprietà RFI, censite al catasto…. ed identificate nell’Allegato 1 al presente atto e circa 190.000 mq attualmente di proprietà Fiat Avio;

6) che i suddetti interventi richiedono un significativo adeguamento dello strumento urbanistico generale vigente, comportando la riorganizzazione e trasformazione urbanistica complessiva delle aree circostanti comprese tra le vie Nizza e P. Buole e lo Scalo Ferroviario Lingotto incluse le infrastrutture viarie e per il trasporto pubblico in sede fissa;

7) che sulle aree di proprietà RFI (Allegato 2 al presente atto) e, in misura minima, di proprietà Fiat Avio SpA è stato previsto di collocare l’impianto per il Pattinaggio di velocità, mentre sulle aree di proprietà RFI, Lingotto SpA e Centro Fiere SpA risulta ad oggi localizzato l’International Broadcast Centre (IBC);

8) che al fine di poter avviare tempestivamente la progettazione e la realizzazione delle opere connesse ai Giochi Olimpici – tra cui l’impianto di pattinaggio di velocità -, a partire dagli studi di fattibilità, risulta in ogni caso necessario definire, in anticipo rispetto alla variazione urbanistica, i rapporti tra Città e RFI in relazione sia all’acquisizione della proprietà delle aree di cui all’Allegato 2 sia alla disponibilità delle stesse in capo alla Città di Torino;

9) che i contenuti della presente intesa sono, pertanto, finalizzati a rendere possibili gli interventi previsti dalla legge 9 ottobre 2000 n. 285;

10) che il Consiglio Comunale della Città di Torino ed Consiglio di Amministrazione di RFI hanno approvato, rispettivamente in data ../09/02 e ../09/02, il testo del presente protocollo d’intesa e tutti gli atti e le obbligazioni in esso prefigurate.

Art. 1 – Oggetto

Il presente accordo è destinato a disciplinare i rapporti tra RFI e la Città di Torino, nell’ambito delle previsioni di modifica dell’assetto territoriale dell’area di cui alle premesse per consentire, in tempi compatibili con l’evento olimpico, la realizzazione dell’impianto olimpico del Pattinaggio Veloce.
A tal fine le parti intendono definire le condizioni per la cessione alla Città di Torino, da parte di RFI, degli immobili censiti al catasto…………. ed identificate nell’Allegato 2 al presente atto.
Le premesse formano parte integrante e sostanziale del presente atto e si intendono qui integralmente richiamate.

Art. 2 – Preliminare di cessione

Al fine di realizzare quanto indicato nelle premesse RFI si impegna a cedere alla Città di Torino gli immobili censiti al catasto……….. ed identificati nelle planimetrie e negli altri elaborati contenuti nell’Allegato 2 al presente atto della superficie complessiva di mq…….
Le parti si danno atto che sulle aree oggetto della presente intesa insistono infrastrutture ferroviarie ed edifici industriali che la Città di Torino, in relazione alla disponibilità anticipata delle aree stesse, si impegna a demolire a propria cura, spese e responsabilità. La città si impegna, altresì, a provvedere a proprio costo, cura e responsabilità all’eventuale bonifica delle aree stesse – inclusi gli eventuali avvii a discarica di materiali inquinanti.
La Città di Torino manleva RFI da ogni responsabilità, pretesa o azione, anche di terzi, comunque connessa agli aspetti ambientali delle aree di cui all’Allegato 2 al presente atto.
Saranno posti a carico della Città di Torino le spese e gli oneri relativi alle opere di delimitazione e di recinzione delle aree oggetto di cessione, nonché l’eventuale spostamento di servizi che si rendesse necessario.
Gli immobili verranno ceduti liberi da debiti, locazioni, liti in corso, privilegi, servitù, diritti di terzi, ipoteche e trascrizioni di pregiudizio e liberi da evizioni, nello stato di fatto in cui si trovano al momento della cessione.
Il presente atto vale a tutti gli effetti come contratto preliminare di cessione delle aree suddette e a tal fine viene trascritto nei pubblici registri immobiliari.

Art. 3 –Consegna

Al fine di consentire l’avvio degli interventi per la realizzazione delle infrastrutture olimpiche di cui alle premesse, la Città di Torino sarà immessa da RFI nel pieno possesso delle aree oggetto di cessione entro 30 giorni dalla stipulazione del presente atto.
La consegna sarà effettuata per mezzo di apposito verbale e da quel momento la Città di Torino assumerà tutti gli obblighi e gli oneri derivanti dalla presa in possesso degli immobili.

Art. 4 - Clausola sospensiva

Le parti convengono sin d’ora che il titolo del trasferimento, ovvero la sua gratuità od onerosità, sia sospeso sino alla data del 1° gennaio 2004, data in cui dovrà verificarsi l’avvenuta approvazione della variante urbanistica di cui alle premesse. E’ data facoltà a RFI di prorogare detto termine in ragione della imminente approvazione della variante.

Art. 5 - Trasferimento definitivo delle aree

Il trasferimento definitivo delle aree di cui all’allegato 2 sarà formalizzato con apposito, successivo e separato rogito notarile in una data, compresa tra il 01/01/2004 e il 28/02/2004, da indicare da una delle parti con lettera raccomandata con preavviso di giorni 14, alle seguenti condizioni.
1) Qualora si sia verificata la definitiva approvazione della Variante urbanistica di cui alle premesse le aree saranno cedute a titolo gratuito alla Città di Torino a titolo di standard previsti nella variante urbanistica approvata.
2) Nel caso in cui non si sia verificata la suddetta condizione, ovvero l’approvazione definitiva della variante, il trasferimento avverrà a titolo oneroso, salva la possibilità di proroga del termine di cui al precedente art. 4, verso il pagamento del corrispettivo che sarà determinato con riferimento ai sottoesposti parametri economici e relativo coefficiente, ed adottando le sottoindicate modalità di calcolo:
• 1° parametro economico Kc
l’importo complessivo del progetto appaltato comprensivo di spese tecniche e spese generali, escluse le spese relative alle opere di demolizione e bonifica, che la Città di Torino si impegna a presentare entro il 31/12/2003.
• Coefficiente 23%
incidenza percentuale dell’area sul totale valore del prodotto edilizio finito (area+fabbricati +opere, escluse le demolizioni e bonifiche) che verrà realizzato sui suoli in esame.
• 2° parametro economico Vpe
totale valore del prodotto edilizio finito comprensivo del valore dell’area così determinabile
Vpe = Kc/ (1 - 0,23)
• Modalità di calcolo - Corrispettivo
Vpe x 0,23
3) Nel caso, invece, sia stata adottata una disciplina urbanistica che riconosca una diversa e minore edificabilità, rispetto a quanto indicato in premessa, alle aree ferroviarie di cui all’allegato 2, RFI ha la facoltà, in luogo della cessione gratuita, di esigere il pagamento di un corrispettivo, determinato con le modalità indicate nel successivo articolo. In tale fattispecie la valutazione assumerà, comunque, quale parametro di riferimento la superficie virtuale lorda pavimentabile proveniente dall'applicazione degli indici della Spina Centrale.

Art. 6 - Cessione dei diritti edificatori

Nell’ipotesi di cui al punto 1) del precedente articolo 5, qualora entro 24 mesi dalla data di adozione ed approvazione della variante urbanistica di cui alle premesse non sia stata presentata la convenzione urbanistica attuativa della variante urbanistica, il Comune di Torino si impegna sin d’ora ad acquistare, su espressa richiesta di RFI, i diritti edificatori concessi a RFI in base alla variante urbanistica. Il corrispettivo per la cessione di tali diritti edificatori sarà stabilito, ai sensi dell’art. 1473 del codice civile, da un collegio di arbitratori, scelti con le seguenti modalità, che determineranno il valore dei diritti edificatori con riferimento ai sottoesposti parametri tecnici ed economici e relativi coefficienti, nonché adottando la sottoindicata modalità di calcolo:
a) alla scadenza dei 24 mesi decorrenti dalla stipulazione del contratto definitivo di cessione delle aree RFI potrà notificare la nomina di un arbitratore alla Città di Torino per mezzo di ufficiale giudiziario;
b) la Città di Torino, entro il termine inderogabile di 60 giorni dalla notifica di cui al precedente punto a), dovrà procedere a notificare a RFI, per mezzo di ufficiale giudiziario, il nominativo di un arbitratore di propria scelta;
c) qualora la Città di Torino non provveda a notificare il nominativo di un arbitratore di propria scelta nel termine previsto nel precedente punto b), RFI potrà far nominare un secondo arbitratore dal Presidente del tribunale di Torino;
d) i due arbitratori dovranno determinare il corrispettivo della vendita oggetto del presente contratto entro 15 giorni dalla data di nomina del secondo arbitratore, utilizzando i criteri indicati di seguito nel presente articolo;
e) qualora i due arbitratori non giungano ad un accordo sulla determinazione del corrispettivo nel termine inderogabile di cui al precedente punto d), ciascuna delle parti potrà rivolgersi al presidente del Tribunale di Torino perché nomini un terzo arbitratore, con funzione di presidente del collegio così formato. Detto collegio determinerà il corrispettivo della vendita anche con decisione a maggioranza dei suoi componenti, entro 20 giorni dall’avvenuta nomina del terzo arbitratore da parte del Presidente del Tribunale di Torino;
f) le spettanze dovute agli arbitratori come tutte le eventuali altre spese e costi relativi alla loro attività, saranno ripartite in misura uguale fra RFI e Città di Torino.
Al fine di determinare la quota di corrispettivo equivalente ai diritti edificatori, gli arbitratori applicheranno i valori di mercato in essere al momento della valutazione con riferimento ai sottoesposti parametri tecnici ed economici e relativi coefficienti, nonché adottando la sottoindicata modalità di calcolo.
Parametri tecnici Slp
Ripartizione, in base alle varie destinazioni, della Slp attribuita ad RFI in applicazione della normativa prevista dalla variante urbanistica,
fermo restando quanto previsto nel punto 3) del precedente art.5.
Parametri economici Vu
Valori unitari di mercato del prodotto edilizio finito discriminati in relazione alle varie destinazioni degli immobili;
Coefficiente 25%
Incidenza percentuale dell’area sul valore del prodotto edilizio finito
Modalità di calcolo – Corrispettivo
Determinazione del complessivo valore di mercato della Slp attribuita ad RFI:
Vpe = superfici pavimentate suddivise per le diverse destinazioni x i corrispondenti valori unitari di mercato;
Il corrispettivo verrà determinato dal prodotto tra il Vpe ed il coefficiente di incidenza pari a 0,25
Corrispettivo = Vpe x 0,25
N.B. Tutti i valori economici devono essere riferiti al momento della valutazione ed essere relativi al comparto specifico dello Scalo Lingotto.

Art. 7 – Destinazione

Sugli immobili di cui all'allegato 2, la Città di Torino si impegna ad assicurare che, nel quadro degli investimenti per le Olimpiadi 2006, venga realizzato il complesso edilizio per il Pattinaggio veloce, come stabilito dalla citata deliberazione del Consiglio Comunale del 23 luglio 2001 (mecc. 2001 05883/01).

Art. 8 - Controversie e arbitrato

Ogni eventuale controversia che dovesse insorgere tra le parti relativa, in via esemplificativa, all’applicabilità, interpretazione ed esecuzione del presente accordo – inclusa ogni questione relativa alla validità, applicabilità ed interpretazione della presente clausola arbitrale – sarà devoluta al giudizio di un Collegio Arbitrale composto di tre componenti scelti uno dalla Città, uno dalla RFI, e il terzo di comune accordo tra le parti o, in mancanza di accordo, nominato dal Presidente del Tribunale di Torino.
Il Collegio arbitrale, che avrà sede in Torino, giudicherà secondo diritto.
L’arbitrato sarà rituale, disciplinato dall’art. 808 e seguenti c.p.c. e si concluderà con un lodo arbitrale.

CITTA’ DI TORINO                                 Rete Ferroviaria Italiana SpA

Ai sensi e per gli effetti dell’art. 1341, comma 2, del codice civile, le parti approvano gli articoli 2 (vendita) e 8 (controversie e arbitrato) del presente atto.

CITTA’ DI TORINO                                 Rete Ferroviaria Italiana SpA

Torino,