Divisione Edilizia e Urbanistica
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche

n. ord. 44
2002 01251/009

OGGETTO: STUDIO UNITARIO D’AMBITO RELATIVO ALLE AREE COMPRESE TRA VIA PIETRO COSSA, VIA SERVAIS, CORSO TELESIO, CORSO APPIO CLAUDIO "AMBITO 8c SERVAIS EST" E "AMBITO 8.1 COSSA" E CONCESSIONE CONVENZIONATA PER L’ATTUAZIONE DEL SUB AMBITO 1. APPROVAZIONE.

Proposta dell’Assessore Viano.

Il PRG vigente ha individuato e classificato le due aree comprese tra via Pietro Cossa, via Servais, corso Telesio e corso Appio Claudio, nel seguente modo:

- Ambito 8.1 Cossa: Zona Urbana di Trasformazione;

- Ambito 8c Servais Est: Area da trasformare per servizi.

Per tali ambiti, aventi destinazione d'uso prevalentemente residenziale (minimo 80% residenza e massimo 20% ASPI) il P.R.G. prescrive, nelle relative schede normative, la trasformazione unitaria. Questa dovrà, peraltro, avvenire secondo le regole degli artt. 7, 15 e 20 delle NUEA del P.R.G. stesso.

L’indice di edificabilità territoriale nelle Zone Urbane di Trasformazione è di 0,7 mq. S.L.P./mq. S.T. elevabile a 0,8 mq. S.L.P./mq S.T. qualora si intendano realizzare le utilizzazioni edificatorie generate dalle aree a parchi urbani e fluviali; nelle Aree da trasformare per servizi del P.R.G., invece, nel caso di utilizzazioni private, l'indice di edificabilità sui lotti già edificati è di 0,7/3 mq. SLP/mq. S.T. incrementabile di 1/3 della S.L.P. esistente fino al limite massimo di 0,5 mq. SLP/mq. S.T.

L'attuazione degli ambiti di trasformazione può essere consentita anche per parti (sub-ambiti di intervento), ai sensi dell'art. 7, punto B, delle NUEA, previa approvazione da parte dell'Amministrazione Comunale di uno Studio Unitario d'Ambito (SUA) esteso ai due ambiti, studio proposto dal Comune o da privati, singoli o associati, proprietari di immobili inclusi negli ambiti stessi, che rappresentino almeno il 75% delle superfici catastali interessate.

Costituisce parte integrante dello Studio Unitario d'Ambito la "Convenzione Programma" che garantisce la funzionalità degli interventi e la cessione delle aree a servizi secondo la loro progressiva attuazione sino alla complessiva trasformazione degli ambiti secondo le previsioni del PRG.

L’ambito "8c Servais Est", compreso tra il corso Appio Claudio e la via Giovanni Servais, crea un raccordo tra i diversi livelli delle due direttrici ed è composto da aree abbandonate circondate da tessuti edificati (di limitata densità) urbanizzati e infrastrutturati.

La Superficie Territoriale complessiva dell’ambito 8c Servais Est è pari a mq. 45.522,33 dei quali mq 23.420,88 di proprietà delle società Proponenti e mq 19.037 di proprietà comunale.

Tra le proprietà comunali, che a norma dell'art.20 delle NUEA non hanno capacità edificatoria e sono escluse dal computo delle aree da cedere per servizi, è compresa anche una porzione, della superficie di 5.299 mq., ceduta alla Città di Torino a seguito della stipula della convenzione approvata dal Consiglio Comunale in data 11 ottobre 2002 (mecc. 9906444/57), esecutiva il 25 ottobre 1999.

Su tale area è in fase di realizzazione una Residenza Socio-Assistenziale e, a tale scopo, è stato costituito, a favore del soggetto attuatore del servizio, un diritto di superficie della durata di 99 anni.

L'intervento di cui sopra si configura come attuazione anticipata di una porzione dell'ambito 8c Servais Est.

Nelle aree di concentrazione dell’edificato dell’ambito 8c Servais Est, così come previsto nella relativa scheda normativa, si realizzeranno anche le capacità edificatorie generate nell’ambito 8.1 Cossa interamente destinato alla realizzazione di servizi pubblici.

Quest’ultimo ambito ha una Superficie Territoriale pari a mq. 5.880,10, dei quali 2.980,10 mq. di proprietà dei Proponenti, ed è costituito da un isolato dalla forma pressoché triangolare compreso tra la via P. Cossa, corso A. Claudio e la Strada Basse di Dora.

Attualmente la superficie relativa all’ambito 8.1 Cossa è occupata da un insieme di edifici a destinazione produttiva con relativi uffici e magazzini. Tali edifici sono in parte non utilizzati ed in ogni caso presentano una condizione di obsolescenza funzionale e strutturale tale da prevederne la totale demolizione in tempi differenziati legati alla rilocalizzazione delle attività in atto.

I proprietari Proponenti (Soc. San Giorgio S.r.l., Soc. Subalpina Immobiliare S.a.s., Soc. L'immobiliare del Parco S.r.l. e i sigg. Simone Giuseppe e Donato Maria Pia) hanno presentato in data 10 ottobre 2000 e successivamente modificato e integrato, lo Studio Unitario relativo ai due Ambiti 8.1 Cossa e 8c Servais Est, ai sensi dell'art. 7, punto B, delle NUEA, finalizzati a suddividere gli ambiti stessi in due sub-ambiti di intervento in grado di garantire la trasformazione in tempi differenziati, nonché la Concessione Convenzionata per l’attuazione del sub ambito 1.

I suddetti Proponenti sono infatti proprietari di immobili con superficie complessiva pari a mq 26.401 che, unitamente alle aree libere di proprietà comunale, pari a mq 13.738, rappresentano l’87 % della superficie totale degli ambiti oggetto di trasformazione.

I due sub-ambiti garantiscono l'attuazione progressiva degli interventi edilizi attraverso una proposta progettuale che rende realizzabile a breve periodo il sub-ambito 1 (Proponenti), mentre il sub-ambito 2, caratterizzato dalla presenza di immobili occupati destinati ad attività artigianali e produttive, non è, al momento presente, suscettibile di trasformazione.

Le indicazioni planivolumetriche dello Studio Unitario confermano quelle di PRG contenute nelle tavole di azzonamento in scala 1:5000 (individuazione delle aree da cedere per servizi e di concentrazione dell'edificato) e nelle relative schede normative (allineamenti, numero massimo di piani).

La relazione e gli elaborati cartografici costituenti lo Studio Unitario d'Ambito e la Concessione convenzionata illustrano la proposta progettuale che, essenzialmente, presenta le caratteristiche qui di seguito descritte.

Il sub-ambito 1 che comprende le superfici di proprietà dei Proponenti e le superfici già di proprietà comunale, è stato suddiviso in 4 distinti lotti di intervento.

Il Lotto 1 è chiuso su tre lati da lotti già edificati esterni all’ambito e confina a sud con una delle aree a servizi previste in cessione. Su tale lotto sarà edificato un edificio in linea a 6 piani fuori terra. Una servitù di attraversamento dello spazio pubblico garantirà l’accesso al lotto lungo il proseguimento della via Bellardi (in progetto).

I Lotti 2, 3 e 4, sono localizzati nelle aree di concentrazione dell’edificato previste dal P.R.G., in corrispondenza dei dislivelli del terreno esistenti a Nord-Ovest dell’ambito 8c Servais Est.

Nei suddetti lotti è prevista la realizzazione di tre edifici con numero di piani variabile da 4 a 6, caratterizzati da ampi terrazzi e con tipologia edilizia a gradoni degradanti verso corso Appio Claudio.

Nei Lotti 1 e 2, al fine di garantire lo spazio utile per la confrontanza delle fronti edificate e la formazione di "cortile aperto" (art. 41 e 42 R.E.), le porzioni di aree cedute per servizi antistanti i due Lotti, individuate nelle tavole n. 12 e 14 dell'elaborato relativo alla Concessione convenzionata, saranno vincolate a cortile.

Per quanto concerne i Lotti 3 e 4, il rilascio delle relative concessioni edilizie è subordinato alla demolizione dei fabbricati esistenti di cui all’art. 6, Titolo II, della convenzione.

La trasformazione si completerà con l’attuazione del sub-ambito 2. L’area di concentrazione dell’edificato di quest’ultimo sub-ambito (Lotto 5), sarà inizialmente ceduta e destinata a servizi pubblici con l’attuazione del sub-ambito 1. Successivamente, nel momento in cui fosse attivata la trasformazione del sub-ambito 2, tale area sarà oggetto di permuta con il Comune con un’area di pari superficie relativa alla Zona Urbana di Trasformazione 8.1 Cossa, totalmente destinata a servizi pubblici.

Nel Lotto 5 è prevista la realizzazione di un fabbricato a 4-6 piani f.t., allineato parallelamente alla Strada Basse di Dora e unito da ampi terrazzi con l’edificio del Lotto 4 relativo al sub-ambito 1.

I dati tecnici fondamentali relativi al dimensionamento, complessivo ed articolato per sub-ambiti, dell'intervento in progetto, sono i seguenti:

- Ambiti 8.1 e 8c                                                  Totale               Sub-ambito 1              Sub-ambito 2

- Sup. territoriale                                            mq. 46.133,43        mq. 40.138,99             mq.   5.994,44

- Sup. territoriale privata                                 mq. 32.395,43        mq. 26.400,99             mq.   5.994,44

- SLP esistente (ambito 8c)                            mq.   1.606,38        mq.      759,38              mq.       47,00

- SLP totale (max)                                          mq. 11.136,45        mq.   8.102,08             mq.   3.034,37

- Abitanti insediabili                                                n. 327,55                 n. 238,30                 n.      89,25

- Aree da cedere per servizi (min.)                  mq. 25.045,92        mq. 20.787,72              mq.   4.258,20

- Aree da cedere extra standard                      mq.      222,77        mq.     222,77               mq.      -

- Proprietà comunali                                        mq. 13.738,00       mq. 13.738,00             mq.      -

La soluzione planivolumetrica proposta, oltre a consentire un ottimale inserimento ambientale dei volumi da realizzare, libera e rende disponibili per la Città le aree con le caratteristiche più idonee per la realizzazione degli spazi pubblici.

Con l’attuazione del sub-ambito 1, le società Proponenti cedono gratuitamente a favore del Comune di Torino, contestualmente alla stipula della convenzione, le aree a servizi destinate a spazi pubblici a parco per il gioco e lo sport, a parcheggi pubblici ed a sedi viarie, con superficie minima pari a mq. 21.010,49 dei quali, mq. 222,77 sono ceduti extra standard in quanto gravati da servitù di attraversamento. I Proponenti dovranno demolire, entro un anno dalla stipula della convenzione, i fabbricati esistenti sulle stesse aree cedute a servizi.

I Proponenti cedono, altresì, gratuitamente a favore della Città l’area destinata a Parco Urbano e fluviale (P.19) della superficie di 10.384 mq.. Le capacità edificatorie derivanti dalla cessione delle aree a parco, pari a mq. 519,20 di SLP, nel presente SUE verranno utilizzate solo in parte (298 mq.), all'interno del Lotto 3.

Per quanto concerne la quota dovuta da destinare ad Edilizia Convenzionata, considerata la tipologia e le dimensioni delle unità abitative previste nel sub-ambito 1, i Proponenti si impegnano a cedere, all'esterno degli ambiti di trasformazione, la modesta quota dovuta di SLP, corrispondente ad una unità abitativa della superficie minima di mq. 45.

Il prezzo di acquisto della suddetta unità abitativa sarà determinato ai sensi dell’art.13 legge 136/1999 e comunque nel limite del prezzo di acquisto definito ai sensi degli articoli 7 e 8 della legge 28/01/1997, n 10.

In alternativa, i Proponenti si impegnano a concedere in locazione, ai sensi dell'art. 32 L. 457/78, la stessa quantità di SLP.

L'intervento, inoltre, prevede la realizzazione, a scomputo degli oneri di urbanizzazione dovuti (art. 11 L. 10/77) delle opere di urbanizzazione primaria previste dai progetti di massima (che fanno parte integrante della Concessione convenzionata del sub-ambito 1) e dai futuri progetti esecutivi delle opere stesse.

Tali opere consistono sommariamente nelle seguenti realizzazioni: verde pubblico attrezzato, parcheggio pubblico a raso con accesso da via Bellardi, arredo urbano, reti di fognatura bianca e nera e di acquedotto, illuminazione degli spazi pubblici, marciapiedi e viabilità interna.

L'importo complessivo delle opere a scomputo, individuato in base alle valutazioni dei singoli progetti, al quale è stato applicato il coefficiente di riduzione del 10% di cui alla deliberazione della Giunta Comunale del 24 febbraio 1998 (mecc. 9801268/57), esecutiva dal 17 marzo 1998 è di circa Euro 886.281,10, salvo ulteriori definizioni in sede di progettazione esecutiva derivanti anche dalle puntualizzazioni dei Settori Tecnici ed Enti competenti.

In quella sede verrà altresì adeguato il Computo Metrico Estimativo facente parte dell’allegato 4 al presente provvedimento, ai nuovi prezzi unitari di cui all’Elenco Prezzi per Opere e Lavori Pubblici nella Regione Piemonte, adottato dal Comune di Torino con deliberazione della Giunta Comunale 28 dicembre 2001 (mecc. 2001 12221/29), dichiarata immediatamente eseguibile, esecutiva dal 16 gennaio 2002.

I Proponenti si obbligano a corrispondere gli oneri di urbanizzazione dovuti da valutare al momento del rilascio delle concessioni edilizie, in conformità alla deliberazione n. 205 del Consiglio Comunale del 21 luglio 1997 (mecc. 9702560/09), esecutiva dal 4 agosto 1997 anche in relazione al costo delle opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo, definito nei progetti esecutivi delle opere stesse.

Sulla base delle indicazioni progettuali fornite dalla Concessione convenzionata del sub-ambito 1, i suddetti oneri ammontano ad oggi a Euro 951.363,71, di cui Euro 552.111,56 per gli oneri di urbanizzazione primaria e Euro 399.252,15 per gli oneri di urbanizzazione secondaria.

Pertanto:

- importo oneri di urbanizzazione                                                                (circa) Euro 951.363,71

- costo totale opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo                   (circa) Euro 886.281,10

- differenza da versare in sede di concessioni edilizie                                    (circa) Euro  65.082,61

Il costo di costruzione previsto dalla Legge 28 gennaio 1977 n. 10 non è definibile in sede di convenzione in quanto il progetto planivolumetrico delle opere edilizie non contiene ancora i parametri (numero e superficie degli alloggi, degli accessori, ecc.) per la sua corretta definizione, che è, pertanto, demandata al momento del rilascio delle concessioni edilizie.

Gli interventi privati dovranno essere completati entro otto anni dalla stipula della convenzione attuativa. Per quanto riguarda le opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo degli oneri, si prevede che il parcheggio e il relativo tratto di via Bellardi debbano essere realizzati entro un anno dalla stipula della convenzione, mentre tutte le altre opere previste in progetto dovranno essere ultimate entro tre anni dal rilascio della prima concessione edilizia.

Il progetto di massima delle opere di urbanizzazione primaria comprensivo del computo metrico estimativo, è stato trasmesso al Settore Urbanizzazioni della Divisione Ambiente e Mobilità che ha provveduto a raccogliere in merito i pareri dei competenti Settori ottenendo parere di massima favorevole.

Per le modalità di attuazione degli interventi relativi alla concessione convenzionata del sub-ambito 1 sopra sinteticamente descritti, si rinvia al più dettagliato e puntuale schema di convenzione (TITOLO II) allegato al presente provvedimento.

La Commissione Edilizia, in data 21 giugno 2001, ha esaminato la proposta di Studio Unitario e Concessione convenzionata del sub-ambito 1 ed ha espresso parere favorevole alla sua approvazione.

In data 6 dicembre 2001 copia dello SUA e della Concessione Convenzionata sono stati trasmessi alla Circoscrizione n. 4 per l'espressione del parere di competenza.

Questo, con provvedimento in data 28.1.2002, che si allega alla presente deliberazione, (all. 5 - n. ) ha espresso parere favorevole, alla condizione che "l’Amministrazione si impegni nelle future convenzioni a definire meglio e con maggior puntualità l’impegno dei proprietari proponenti a progettare e realizzare entro due anni dalla data di inizio dei lavori le opere di urbanizzazione primaria e le attrezzature necessarie per la riqualificazione degli spazi pubblici destinati a verde attrezzato per il gioco e lo sport, in particolare a ampliare e ristrutturare la bocciofila realizzata su terreno facente parte dell’area di trasformazione 8c Servais est, a sistemare a parcheggio pubblico l’area a nord ovest sottostante, parallela al corso Appio Claudio.

A quanto espresso dal Consiglio della Circoscrizione 4, si controdeduce nel seguente modo:

Per quanto concerne i tempi di realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria, considerata la complessità e la diversa localizzazione degli interventi previsti, si ritiene che i tempi di attuazione di tali opere non possano essere inferiori a tre anni dal rilascio della prima concessione edilizia.

Pur condividendo la richiesta della Circoscrizione circa l’opportunità di ampliare e ristrutturare la bocciofila sita sul corso Telesio, si fa presente che tali opere non possono essere considerate strettamente connesse agli interventi privati da attuarsi, e pertanto non rientrano tra quelle che gli operatori privati possono realizzare legittimamente in sostituzione della Città. Le opere predette non possono, pertanto, ritenersi scomputabili dagli oneri di urbanizzazione dovuti.

In merito alla proposta di localizzare un parcheggio pubblico nell’area a nord confinante con corso Appio Claudio, l’Amministrazione si impegna, anche in relazione alle risorse economiche disponibili e previa verifica tecnica da parte dei Settori competenti, a prevederne l'attuazione, seppur provvisoria (in attesa della realizzazione di idonei parcheggi sul lato opposto), in sede di progettazione preliminare ed esecutiva.

Tutto ciò premesso,

Visto il Testo Unico delle Leggi sull’Ordinamento degli Enti Locali approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267 nel quale, fra l’altro, all’art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;

Vista la Legge Urbanistica Regionale n. 56/77 e s.m.i.;

Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione della G.R. n. 3-45091 del 21 aprile 1995, pubblicato sul B.U.R. n.21 del 24 maggio 1995;

Visto il parere del Consiglio della Circoscrizione 4;

Dato atto che i pareri di cui all’art. 49 del suddetto Testo Unico sono:

favorevole sulla regolarità tecnica;

favorevole sulla regolarità contabile;

Con voti unanimi, espressi in forma palese;

di approvare, per i motivi esposti in narrativa, qui integralmente richiamati:

1) lo Studio Unitario d’Ambito (art. 7 lettera B delle NUEA di PRG) relativo alla zona urbana di trasformazione "Ambito 8.1 Cossa" e all’area da trasformare per servizi "Ambito 8c Servais Est", entrambe localizzate tra via Pietro Cossa, via Giovanni Servais, corso Bernardino Telesio, corso Appio Claudio e servite al loro interno dagli assi di strada Basse di Dora e via Bellardi;

2) la Concessione Convenzionata, ai sensi dell’art. 49, V° comma della L.U.R. n. 56/77 e s.m.i., relativa all’attuazione del sub-ambito 1, che si compone dei seguenti elaborati:
- Schema di Convenzione (Titolo I - Convenzione Programma - Titolo II - Convenzione relativa alla Concessione Convenzionata del sub-ambito 1 – Titolo III Disposizioni finali (all. 1 - n. );
- Studio Unitario d’Ambito (all. 2 - n. );
- Concessione Convenzionata (all. 3 - n. );
- Progetto di massima opere di urbanizzazione (all. 4 - n. );

2) l’attuazione della presente deliberazione, provvedendo alla stipulazione, per atto pubblico, della convenzione stessa entro il termine di un anno dalla data di esecutività del presente provvedimento, come da atto d’obbligo presentato dai Proponenti unitamente alla relativa garanzia fidejussoria, con funzione di penale per la mancata stipula o il ritardo nella stipula della convenzione medesima, a norma del Regolamento per i contratti attualmente vigente e s.m.i.
L’atto sarà stipulato tra il Comune di Torino e le seguenti controparti:
- Immobiliare del Parco s.r.l., part. I.V.A. 06178060015 (legale rappresentante sig. Careglio Luciano nato a Corneliano d’Alba il 6 luglio 1944);
- San Giorgio s.r.l., part. I.V.A. 07239770014 (legale rappresentante sig. Pasqualini Lucio nato a Torino il 13 luglio 1937);
- Subalpina Immobiliare s.a.s. di Giorgio Gariglio e C., part. IVA 07329450014 (legale rappresentante sig. Gariglio Giorgio nato a Torino il 19 luglio 1969);
- Signori Simone Giuseppe nato a Banzi (PZ) il 6 ottobre 1950, codice fiscale SMN GPP 50R06 A612V e Donato Maria Pia in Simone nata a Cosenza il 25 aprile 1958, codice fiscale DNT MRP 58D65 D086N.
L’Ufficiale rogante e il rappresentante del Comune di Torino sono autorizzati ad apportare, ove occorra, quelle modifiche ritenute necessarie e/o opportune nella specifica funzione di adeguamento alle norme di legge, nonché le modifiche di carattere tecnico-formale al pari giudicate opportune e comunque dirette a una migliore redazione dell’atto;

4) di prendere atto che l'introito relativo al costo di costruzione sarà acquisito a cura del Settore Procedure Amministrative Edilizie;

5) di rinviare a successiva determinazione dirigenziale, a seguito di approvazione del progetto esecutivo relativo alle opere di cui al sub-ambito 1, la necessaria operazione contabile relativa all'accertamento dell'entrata e all'impegno di spesa, corrispondente, nel progetto di massima a Euro 886.281,10 per le opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo nel sub-ambito 1. La restante entrata derivante dagli oneri di urbanizzazione rimasti a carico dei Proponenti verrà accertata con successiva determinazione dirigenziale nel bilancio di competenza;

6) di adeguare, con apposita determinazione dirigenziale, lo Schema di Convenzione e gli elaborati tecnici, al contenuto degli emendamenti approvati, prima della stipula della convenzione attuativa.