Divisione Edilizia e Urbanistica
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche

n. ord. 62

2001 01692/09

OGGETTO: VIA IVREA-CONCESSIONE CONVENZIONATA AI SENSI ART.49 COMMA V DELLA LUR - SUB-AMBITO U1 RELATIVO ALLA ZUT 2.3 CAVAGNOLO E ATS 5t IVREA 1 - AMBITO PRU - VARIAZIONE AL P.R.G. AI SENSI DELL' ART. 17 COMMA 8 LETTERA C DELLA L.R. 56/77 E S.M.I. - APPROVAZIONE.

    Proposta dell'Assessore Viano.

    Il Piano Regolatore Generale della Città di Torino, approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 il 21 aprile 1995 e pubblicato sul B.U.R. n. 21 il 24 maggio 1995 ha destinato l'area in oggetto, compresa tra via Ivrea, corso Vercelli, via Cavagnolo ed il torrente Stura, in gran parte a "zona urbana di trasformazione" (ambito 2.3 Cavagnolo) ed in parte ad "area da trasformare per servizi" (ambiti 5t Ivrea 1 e 5u Ivrea 2), la cui attuazione è stata prevista unitariamente.
    La suddetta area risultava delimitata in un ambito, denominato via Ivrea, soggetto alla formazione di un Programma di Recupero Urbano, strumento per l'attuazione coordinata di un insieme di interventi di riqualificazione edilizi ed urbanistici. Il PRU è stato approvato con deliberazione del Consiglio Comunale del 9 gennaio 1995 e con D.G.R. 39-15441 del 23 dicembre 1996.
    Tuttavia, al fine di rendere attuabile la trasformazione urbanistica dei predetti ambiti ZUT 2.3 Cavagnolo e ATS 5t Ivrea 1-5u Ivrea 2, è stata approvata la Variante parziale n. 24 al P.R.G. vigente, ai sensi dell' art. 17 comma 7 della L.R. n. 56/77 e s.m.i., con deliberazione del Consiglio Comunale del 12 giugno 2000 (mecc. 200004434/09) esecutiva dal 26 giugno 2000.
    Tale variante ha provveduto, in particolare, ad articolare la trasformazione dei suddetti ambiti in due sub-ambiti di intervento, denominati U1 e U2, al fine di rendere indipendenti le fasi di attuazione degli stessi.
    Pertanto, a seguito dell'approvazione della suddetta Variante n.24, i proprietari interessati hanno presentato una proposta di Concessione Convenzionata (ai sensi dell'art. 49-V° comma, Legge Urbanistica Regionale n. 56/1977 e s.m.i.) al fine di avviare la trasformazione urbanistica del sub-ambito U1.
    Il sub-ambito U1 è costituito da una porzione di "zona urbana di trasformazione" denominata ZUT 2.3 Cavagnolo e dalla totalità della "area da trasformare per servizi" denominata ambito 5t Ivrea 1.
    Da una verifica approfondita e dettagliata della suddetta proposta di Concessione Convenzionata è emerso che la situazione patrimoniale del sub-ambito U1 non corrisponde perfettamente alla perimetrazione individuata nella suddetta variante, in quanto due porzioni di area (circa mq.85), incluse nello stesso, coinvolgono altre proprietà.
    Pertanto, visto l'articolo 17, comma 8, lettera c) della L.U.R., così come modificato dalla Legge Regionale 29 luglio 1997 n. 41, che stabilisce che non costituiscono Variante al PRG gli adeguamenti di limitata entità dei perimetri delle aree sottoposte a strumento urbanistico esecutivo e considerato che le suddette porzioni di area sono di modestissima entità, la Civica Amministrazione, fatti eseguire gli indispensabili approfondimenti, è addivenuta alla determinazione di assumere un provvedimento, ai sensi della succitata disciplina, atto a variare il perimetro del sub ambito U1, ferme restando tutte le prescrizioni ed i contenuti di cui alla Variante n. 24.
    Le rettifiche consistono nella lieve traslazione della perimetrazione che definisce i sub-ambiti di intervento U1 e U2, fino a farli coincidere con le aree di proprietà dei Proponenti la Concessione Convenzionata, con conseguente limitata riduzione della superficie del sub-ambito U1 ed equivalente lieve ampliamento della superficie del sub-ambito U2.
    Il Comune di Torino partecipa alla proposta di intervento, in quanto proprietario di terreni per mq. 1.750, i cui diritti edificatori generati (mq. 1.225 di SLP) sono stati assegnati all'Agenzia Territoriale per la Casa, come da deliberazione approvata dal Consiglio Comunale in data 11 aprile 2000 (mecc. 200002601/12) esecutiva dal 2 maggio 2000.
    Nel sub ambito U1 è prevista la realizzazione di n.7 lotti di intervento così articolati:
-    un lotto destinato ad accogliere attività di servizio alle persone ed alle imprese (ASPI - tipologia a piastra 1 piano f.t.);
-    un lotto destinato a residenza di proprietà della Città (i cui diritti edificatori, come sopra detto, sono stati assegnati all'ATC); .
-    un lotto ad interventi di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata (ai sensi dell'art. 9 Legge 493/93) attuato dalla Coop. Di Vittorio;.
-    tre lotti destinati a residenza;
-    un lotto sul quale è prevista la conservazione di un edificio esistente (di tipo unifamiliare a 2 piani f.t. per una S.L.P. pari a mq. 265).
    Gli interventi residenziali in progetto sono organizzati in edifici in linea a 7 e 8 piani f.t. (compresi gli eventuali piani pilotis) attestati sul nuovo tracciato della viabilità di distribuzione agli insediamenti mentre il fabbricato afferente la proprietà Comunale a 5-6 piani f.t. prospetta sul corso Vercelli.
    Le aree previste a servizi pubblici sono rappresentati da:
-    un'ampia area, in posizione baricentrica rispetto agli insediamenti in progetto, sistemata a verde;
-    aree a parcheggi funzionalmente organizzati rispetto al sistema viabile;
-    porzione di parcheggio su soletta (assoggettata all'uso pubblico) posto all'interno dell'edificio destinato ad ASPI;
-    aree verdi di connessione tra le funzioni principali.
    Gli indici di edificabilità territoriale (per ciascuna zona normativa, rispettivamente ai sensi degli artt. 15 e 20 del PRG vigente) sono:
-    di 0,7 mq SLP/mq ST - per la ZUT 2.3 Cavagnolo
-    di 0,7/3 mq SLP/mq ST - per l'ATS ambito 5t Ivrea 1.
    Le destinazioni previste dalle N.U.E.A. di P.R.G. sono ad uso residenziale (80% min) e ad attività di servizio alle persone ed alle imprese (20% max). Gli interventi in progetto prevedono di destinare il 95% circa della S.L.P. complessiva ad uso residenziale ed il restante 5% ad ASPI.
    I dati tecnici fondamentali degli interventi, che troveranno attuazione mediante il rilascio di n. 6-7 concessioni edilizie, sono i seguenti:
-    Superficie Territoriale (ST)                             mq. 25.137
-    Area di concentrazione dell'edificato               mq.   6.880
-    Superficie servizi                    totale:               mq. 15.667
     di cui:      - già di proprietà della Città             mq.      851
                    - ceduti                                           mq. 12.043
                    - assoggettati                                  mq.    2.773 (di cui 298 su soletta parcheggio)

-    Superficie viabilità                                         mq. 2.888
     di cui:    - già di proprietà della Città              mq.    393
                  - ceduti                                            mq. 2.495

-    SLP totale in progetto                                  mq. 16.356
    di cui:    - SLP esistente                                 mq.      265
               - SLP residenziale                             mq. 15.287
                - SLP ASPI                                      mq.      804

-    Abitanti teorici insediabili (S.L.P./34)          n. 439 (ZUT) + 18 (ATS)    

    In base allo schema di convenzione, i Proponenti cedono gratuitamente al Comune di Torino aree a servizi per mq. 12.043 e a sedi viarie per mq. 2.495 nonchè, ai sensi dell'art. 21 della L.U.R., assoggettano all'uso pubblico aree per mq. 2.773 .
    I Proponenti si obbligano a realizzare a scomputo degli oneri di urbanizzazione dovuti (art. 11 L. 10/77) tutte le opere di urbanizzazione previste dai relativi progetti di massima, che fanno parte della Concessione Convenzionata e dai futuri progetti esecutivi delle opere stesse.
    Tali opere consistono sommariamente nella realizzazione di:
-    verde pubblico, parcheggi pubblici, sedi viarie;
-    servizi sulle aree private assoggettate ad uso pubblico (ad esclusione della realizzazione della porzione di parcheggio su soletta per mq. 298) ;
-    reti di fognatura bianca e nera;
-    illuminazione pubblica.
L'importo complessivo di tali opere, individuato in base alle valutazioni dei singoli progetti, al quale è stato applicato il coefficiente di riduzione del 10% di cui alla deliberazione Giunta Comunale 24 febbraio 1998 (mecc. 9801268/57), esecutiva dal 17 marzo 1998, è di Lire 2.623.933.440 (pari a 1.355.148,53 euro) al netto di imposta, salvo ulteriori definizioni in sede di progettazione esecutiva derivanti anche dalle puntualizzazioni dei Settori Tecnici ed Enti competenti.
    La sistemazione dell'area a servizi, adiacente al lotto della Città, non è compresa nel progetto di massima delle opere da realizzare a scomputo.
    I Proponenti si obbligano, inoltre, ad effettuare a propria cura e spese le opere relative alla realizzazione della porzione di parcheggio su soletta pari a mq. 298, assoggettata all'uso pubblico.
    Sulla base delle indicazioni progettuali fornite dalla Concessione Convenzionata i suddetti oneri ammontano ad oggi a L. 2.635.378.465 (pari a 1.361.059,39 euro) di cui L. 1.120.163.986 (pari a 578.516,42 euro) per gli oneri di urbanizzazione primaria e L. 1.515.214.479 (pari a 782.542,97 euro) per gli oneri di urbanizzazione secondaria.
    Pertanto:    
-    importo oneri di urbanizzazione dovuti (circa)                   L. 2.635.378.465 (euro1.361.059,39)
-    costo opere di urbanizzazione a scomputo (circa)             L. 2.623.933.440 (euro 1.355.148,53)
-    differenza da versare in sede di conc.edilizie (circa)          L.      11.445.025 (euro 5.910,86)
    Il costo di costruzione, previsto dalla Legge 10/77, non è definibile in sede di convenzione in quanto i progetti planivolumetrici delle opere edilizie non contengono ancora i parametri (numero e superficie degli alloggi, degli accessori, delle attività, ecc..) per la sua corretta definizione, che è pertanto demandata al momento del rilascio della concessione edilizia.
    Gli interventi (fabbricati ed opere di urbanizzazione) dovranno essere completati entro il termine di validità della Concessione Convenzionata, stabilito in anni 10 dalla stipulazione della convenzione attuativa.
    I progetti di massima relativi alle opere di urbanizzazione primaria, comprensivi del computo metrico estimativo, sono stati trasmessi al Settore Urbanizzazioni della Divisione Ambiente e Mobilità che ha provveduto a raccogliere, in merito, i pareri favorevoli dei competenti Settori e dell'A.E.M..
    Il progetto planivolumetrico dell'opera edilizia è stato sottoposto all'esame della Commissione Edilizia che, nella seduta del 21 dicembre 2000, ha espresso parere favorevole chiedendo talune precisazioni di tipo progettuale e, più specificamente, che le fronti ed i fianchi degli edifici che prospettano sui luoghi pubblici o accessi siano trattati con dignità di facciata principale e con elementi compositivi adeguati.
    I Proponenti si impegnano ai sensi dell'art. 32 della Legge n. 457/78 a garantire la quota di edilizia convenzionata, quale prevista dalla normativa vigente.
    Considerato che in data 5 marzo 2001 è stata adottata dal Consiglio Comunale la Variante Normativa n. 37, che ha modificato, tra gli altri, l'art. 7 delle NUEA di PRG, in materia di edilizia convenzionata, sia per quanto concerne le quantità che le modalità di reperimento della quota di edilizia convenzionata.
    Preso atto che, entrando in vigore il regime di salvaguardia, applicabile fino all'approvazione definitiva della suddetta variante, si rende necessario integrare la concessione convenzionata con i nuovi contenuti, ed in particolare il punto 9 lettera e) delle premesse e l'art. 15 della Convenzione, parte integrante del provvedimento in oggetto.
    Tenuto conto, però, che i tempi intercorrenti tra l'adozione della suddetta variante ed il provvedimento in oggetto, sono assolutamente insufficienti per procedere al necessario adeguamento, in particolare per quanto concerne il reperimento della quota di edilizia convenzionata, ovvero per consentire l'eventuale espressione del diritto di prelazione da parte della Città, si ritiene, d'intesa con i Proponenti, di poter rinviare l'esercizio di detta prelazione, a successivo provvedimento di Giunta Comunale, da adottarsi comunque entro la data di stipula della Convenzione stessa.
    Con determinazione dirigenziale si provvederà, altresì, ad apportare ogni altra modifica necessaria per adeguare lo schema di convenzione al nuovo regime normativo.
    Tale impegno non sarà assunto dalla Coop. Di Vittorio in quanto, essendo beneficiaria di finanziamenti per interventi di Edilizia Residenziale Pubblica sovvenzionata, ai sensi dell'art.9 della Legge 493/93, dovrà attenersi alla normativa specifica di cui alla legge di riferimento.
    Considerato che la Circoscrizione 6, alla quale è stato richiesto il parere ai sensi degli artt. 43 e 44 del Regolamento del Decentramento, si è espressa con parere favorevole con l'indicazione che venga presa in considerazione la richiesta di ridurre il numero di piani edificabili fuori terra da 7 a 5 (all. 6 - n. ).
    Si espongono le seguenti

Considerato che il provvedimento in oggetto costituisce mera esecuzione delle previsioni di cui alla succitata Variante n. 24;
Tenuto conto che identico parere è stato espresso dalla Circoscrizione 6, in sede di adozione della Variante stessa;
Si ribadiscono le controdeduzioni, in allora formulate, che qui di seguito si riportano:
“Il numero di piani previsti nella Variante è stato determinato in funzione delle aree libere in cui localizzare le superfici fondiarie (fabbricati e relativi spazi di pertinenza} e le aree a servizi pubblici, nel rispetto degli indici e parametri del PRG vigente. Una diversa previsione in ordine a un minor numero di piani fabbricati comporterebbe il reperimento di una maggiore superficie fondiaria e una conseguente, minore disponibilità di aree per servizi pubblici, con la necessità di realizzare i parcheggi pubblici su soletta, determinando una diversa fruibilità dei servizi e una minore dotazione di aree verdi connesse al Parco verso la Stura. In tale ipotesi verrebbe, altresì, compromessa la “nuova centralità” e la specifica rilevanza delle aree a servizi all'interno dell'ambito di trasformazione.
    Tutto ciò premesso,

    Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267 nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
    Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
    Vista la Legge Regionale n. 56/77 e s.m.i.;
    Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione della G.R. n. 3-45091 del 21 aprile 1995 pubblicata sul B.U.R. n. 21 del 24 maggio 1995;
    Con voti unanimi, espressi in forma palese;

di approvare, per i motivi esposti nella parte narrativa che qui integralmente si richiamano:
1)    la variazione al P.R.G., ai sensi dell'art.17 comma 8 lett. c della L.R. 56/77 e s.m.i., consistente nella riperimetrazione dei sub-ambiti di intervento U1 e U2 definiti dalla variante parziale n. 24 al P.R.G vigente, i cui contenuti già descritti in narrativa e in dettaglio nell'allegato (all. 1 - n.       ), fanno parte integrante e sostanziale del presente provvedimento;
2)    la concessione convenzionata, ai sensi dell'art. 49 V comma della L.U.R., relativa al sub- ambito U1, compreso nella ZUT 2.3 Cavagnolo parte e ATS 5t Ivrea 1 del PRG.
    Gli allegati, che fanno parte integrante e sostanziale del presente provvedimento, sono costituiti dai seguenti elaborati:
    -    Schema di convenzione (all. 2 - n.       )
    -    Progetto planivolumetrico (all. 3 - n.       )
    -    Progetto di massima delle opere di urbanizzazione - (all. 4 - n.        ).
3)    L'attuazione della presente deliberazione provvedendo alla stipulazione per atto pubblico della convenzione stessa, entro il termine di sei mesi dalla data di esecutività della deliberazione di approvazione della presente Concessione Convenzionata, come da atto d'obbligo presentato dai Proponenti (all. 5 - n.     ), unitamente alla relativa garanzia fideiussoria con funzione di penale per la mancata stipula o il ritardo nella stipula della convenzione medesima, a norma del Regolamento per i contratti vigente e s.m.i., tra il Comune di Torino e i Signori:
    - LANA Pietro nato a Torino il 11/5/1930 C.F. LNA PTR 30E11 L219P
    - PETRATTO Vittoria nata a Borgaro Torinese il 26/3/1924 C.F. PRT VTR 24C66 L219Z
    - PETRATTO Margherita nata a Torino il 12/6/1936 C.F. PTR MGH 36H52 L219M
    - DEMO Carla nata a Torino il 22/6/1939 C.F. DME CRL 39H62 L219B
    - DEMO Paolo nato a Torino il 19/8/1944 C.F. DME PLA 44M19 L219I
    - STANO Giambattista nato a Rotondella (MT) il 6/11/1945 C.F. STN GBT 45S06 H591Q in proprio ed in qualità di procuratore di PRANDI Giuseppe e ROGATO Rosanna (come da Procura speciale in data 28 settembre 1994 notaio Mario SARTO atto n.256518)
    - STANO Rocco nato a Rotondella (MT) il 24/9/1941 C.F. STN RCC 41P24 H591Y
    - FENOGLIO Luigi nato a Levice (CN) il 9/7/1932 C.F. FNG LGU 32L09 E564X
    - RIGO Ercolina nata ad Alba (CN) il 9/1/1930 C.F. RGI RLN 30A49 A124H
    - TACCHINI Franca nata a Torino il 30/12/1945 C.F. TCC FNC 45T70 L219S
    - CARUSO Angela nata a Catania il 26/10/1949 C.F. CRS NGL 49R66 C351E
    - Cooperativa Edilizia "GIUSEPPE DI VITTORIO" con sede in Torino corso Principe Oddone 5/a P.I. 01796560017 in persona del rappresentante Sig. RIZZO Massimo nato a Torino il 11/12/1964
    - CRAVERO Maria Lina in ARLOTTO nata a Torino il 22/7/1935 C.F. CRV MLN 35L62 L219W
    - CRAVERO Aldo nato a Torino il 2/11/1922 C.F. CRV LDA 22S02 L219I con l'autorizzazione all'ufficiale rogante nonchè al rappresentante del Comune di Torino di apportare, ove occorra, al momento della sottoscrizione tutte quelle modifiche ritenute necessarie e/o opportune nella specifica funzione di adeguamento alle norme di legge, nonchè le modifiche di carattere tecnico-formale al pari giudicate opportune e comunque dirette ad una migliore redazione dell'atto;
4)    di prendere atto che l'introito relativo al costo di costruzione sarà acquisito a cura del Settore Procedure Amministrative Edilizie;
5)    di rinviare a successiva determinazione dirigenziale, a seguito di approvazione del progetto esecutivo, relativo alle opere di cui al sub ambito U1, la necessaria operazione contabile relativa all'accertamento dell'entrata e all'impegno di spesa corrispondente, nel progetto di massima, a L. 2.623.933.440 (1.355.148,53 Euro) al netto di imposta, per le opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo nel sub ambito U1. La restante entrata derivante dagli oneri di urbanizzazione rimasti a carico del Proponente verrà accertata con successiva determinazione dirigenziale nel bilancio di competenza;
6)    di rinviare a successivo provvedimento di Giunta Comunale l'eventuale esercizio del diritto di prelazione da parte della Città ai sensi dell'art. 7 delle NUEA così come modificato dalla Variante adottata con delibera del Consiglio Comunale mecc. 0010942/09 in data 5 marzo 2001;
7)    di rinviare a successiva determinazione dirigenziale l'adeguamento dello schema di convenzione al nuovo regime normativo.