Divisione Edilizia e Urbanistica                                                                                                                         n.ord. 11
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche                                                                                                     2000 10725/09

OGGETTO: CIRCOSCRIZIONE 3 - STUDIO UNITARIO D'AMBITO DELL'AREA DA TRASFORMARE PER SERVIZI DEL PRG COMPRESA TRA IL CORSO BRUNELLESCHI E LE VIE POSTUMIA, BEVILACQUA, CHAMBERY “AMBITO 8H POSTUMIA” E PIANO ESECUTIVO CONVENZIONATO RELATIVO AL SUB-AMBITO 1 - APPROVAZIONE.

    Proposta dell'Assessore Viano.

    Il PRG vigente, approvato con deliberazione della Giunta Regionale n° 3-45091 del 21 aprile 1995, ha classificato l'immobile in oggetto tra le “aree da trasformare per servizi” (art. 20 NUEA).
    Per tali ambiti, in alternativa all'acquisizione diretta da parte dell'Amministrazione secondo le modalità di esproprio, il PRG prevede che una parte dell'area possa essere trasformata per utilizzazioni private e la rimanente parte (80% della superficie territoriale di proprietà privata) ceduta gratuitamente alla Città. In questo caso la trasformazione degli ambiti è regolata dall'art. 7 delle NUEA e dalle prescrizioni contenute nella relativa scheda normativa.
    L'indice di edificabilità è pari a 0,7/3 mq. SLP/mq. ST, incrementabile di 1/3 della SLP esistente fino al limite massimo di 0,50 mq. SLP/mq. ST.
    L'attuazione degli ambiti di trasformazione può essere consentita anche per parti (sub-ambiti di intervento), ai sensi dell'art. 7 punto B delle NUEA, previa approvazione da parte dell'Amministrazione Comunale di uno Studio Unitario d'Ambito (SUA) esteso all'intero ambito, proposto dal Comune o da privati, singoli o associati, proprietari di immobili inclusi negli ambiti stessi, che rappresentino almeno il 75% delle superfici catastali interessate.
    Costituisce parte integrante dello Studio Unitario d'Ambito la “Convenzione Programma” che garantisce l'attuazione progressiva degli interventi sino alla complessiva trasformazione dell'ambito, secondo le previsioni del PRG.
    I proprietari del 72% circa della superficie catastale dell'ambito 8h Postumia e precisamente
i coniugi Signori Aldo CONTA ed Elsa LANZA rappresentati dal Procuratore Speciale Dott. Mario DE GIULI (atto Notaio Fabio Pala, stipulato il 29 dicembre 1999 rep. n.53, raccolta n.10, registrato a Novara il 3 gennaio 2000 al n.1 serie I) e la Società DE GA S.p.A. in persona del legale rappresentante Dott. Mario DE GIULI, in forza di contratto preliminare di acquisto stipulato in data 13/10/99 con i succitati coniugi, hanno presentato in data 13/10/99 (successivamente perfezionata nelle date del 21/12/99, 23/02/2000 e 29/06/2000) una proposta di Studio Unitario d'Ambito, ai sensi dell'art. 7 punto B delle NUEA, per articolare la trasformazione in due sub-ambiti di intervento indipendenti.
    Esaminato lo Studio Unitario d'Ambito, la Città ha ritenuto di far propria tale proposta, seppure il Proponente non rappresenti, per una modestissima differenza, il 75% delle superfici catastali interessate, per i motivi che seguono.
    In primo luogo si è riconosciuta l'opportunità di avviare la trasformazione urbanistica, al fine di riqualificare un'area degradata ed in parte in stato di abbandono, inserita in una zona residenziale consolidata, inoltre si è considerata di rilevante interesse pubblico l'acquisizione del fabbricato industriale esistente, in buono stato di conservazione, posto all'angolo delle vie Postumia e Bevilacqua, che verrebbe ceduto gratuitamente con le aree a servizi e che consentirebbe la realizzazione di un servizio pubblico quale “attrezzatura di interesse comune”, così come previsto dalla scheda di PRG.
    Allo stato attuale l'ambito 8h Postumia è caratterizzato dalla presenza di capannoni industriali dismessi, bassi fabbricati con usi in atto, edificio residenziale a 2 piani fuori terra, deposito all'aperto e terreno libero incolto.
    Pertanto la previsione di attuazione in sub-ambiti di intervento, così come definiti dallo SUA, in considerazione della diversa tempistica di trasformazione, connessa alle diverse esigenze delle proprietà incluse nell'ambito, garantisce la permanenza delle attività attualmente insediate, al momento non interessate alla trasformazione, ed allo stesso tempo rende subito realizzabile il sub- ambito 1.
    L'assetto planivolumetrico proposto dallo SUA individua una nuova configurazione urbanistica, parzialmente difforme da quella fornita dal PRG, infatti mentre il sub-ambito 1 rispetta sostanzialmente l'azzonamento del PRG, in quanto le relative capacità edificatorie sono organizzate su parte della prevista area di concentrazione fondiaria, il progetto per la realizzazione del sub-ambito 2 si discosta dal disegno del Piano Regolatore in quanto la relativa area di concentrazione è stata traslata all'angolo delle vie Bevilacqua e Chambery, nell'intento di dare continuità all'immagine generale dell'isolato, caratterizzato appunto da 3 edifici a torre, posti su ogni spigolo dell'isolato (il quarto spigolo è occupato dall'edificio industriale conservato).
    Di conseguenza il Proponente, anziché adottare le indicazioni fornite dal PRG nella scheda normativa relativa all'ambito e nella tavola di azzonamento in scala 1:5000 (F.8A), che consentirebbero l'attuazione della trasformazione urbanistica tramite Concessione Convenzionata (ex art.49, V comma, L.R. n.56/77 e s.m.i), ha proposto una nuova configurazione planivolumetrica, in applicazione di quanto disciplinato dall'art. 7 delle NUEA: ...“Tali modifiche sono consentite purché dimostrino di conseguire una migliore organizzazione dell'ambiente urbano o in relazione ad eventuali mutate condizioni od esigenze”.
    Tale nuova configurazione, descritta nella relazione illustrativa e negli elaborati grafici dello Studio Unitario, dimostra di perseguire gli obiettivi di cui sopra ed essenzialmente presenta le caratteristiche di seguito descritte.
    Le utilizzazioni edificatorie relative al sub-ambito 1 sono organizzate in affaccio al corso Brunelleschi . Due edifici a “torre” planimetricamente sfalsati (9-10 piani fuori terra) destinati alla residenza segnano gli angoli opposti dell'area, mentre, in posizione baricentrica, un manufatto con tipologia a piastra (1 piano fuori terra) accoglie la destinazione ad “attività di servizio alle persone ed alle imprese”(ASPI).
    L'impianto urbanistico si completerà con l'attuazione del sub-ambito 2 che prevede, in analogia al primo sub-ambito, un edificio a “torre” (7-8 piani fuori terra) posto all'angolo tra le vie Chambery e Bevilacqua.
    Le aree da cedere gratuitamente alla Città, per la realizzazione dei servizi pubblici derivanti dalla trasformazione urbanistica dell'ambito, garantiscono una buona accessibilità per la fruizione pubblica ed ammontano complessivamente a mq. 9.966,02 di cui: mq. 7.158,11 saranno ceduti con l'attuazione del sub-ambito 1, ove è altresì prevista la cessione del sopra citato edificio industriale dismesso.
    La proposta di mantenimento e relativa cessione gratuita alla Città del fabbricato è stata sottoposta a verifiche tecniche, economiche, gestionali dei competenti uffici tecnici comunali che hanno espresso, di massima, parere favorevole al recupero fisico-funzionale dell'edificio.
    Inoltre, al fine di rendere accessibile, anche dal corso Brunelleschi, l'area destinata a servizi pubblici, il Proponente ha convenuto l'assoggettamento all'uso pubblico di due porzioni di area di concentrazione dell'edificato, di circa 60 mq., oltre alla quantità minima da cedere pari all'80% della ST.
    In data 4 novembre 1999 la Commissione Edilizia, esaminata la proposta di Studio Unitario presentata in data 13/10/99, ha richiesto, prima di esprimersi, una nuova soluzione urbanistica e, successivamente, in data 18 novembre 1999, ha espresso parere favorevole al progetto rielaborato.
    L'attuazione progressiva dei sub-ambiti avverrà a seguito di approvazione di due distinti Piani Esecutivi Convenzionati, il primo dei quali viene proposto in approvazione contestualmente allo SUA , sulla base di quanto disposto dalla deliberazione n. 3508 della Giunta Comunale approvata in data 21 dicembre 1999 (mecc. 9912290/57), esecutiva dall'11 gennaio 2000 che ha previsto la presentazione unitaria al Consiglio Comunale, ai fini dell'approvazione, dello Studio Unitario d'Ambito e dello Strumento Urbanistico Esecutivo di uno o più sub-ambiti, nel caso in cui vi sia un unico proponente.
    Considerato che, nello specifico, lo Studio Unitario dell'ambito 8h ed il Piano Esecutivo Convenzionato relativo al sub-ambito 1 sono stati presentati dal medesimo proponente, si ritiene di portarli in approvazione con unico atto deliberativo.
    I dati tecnici fondamentali, relativi al dimensionamento dell'intervento complessivo ed articolato per sub-ambiti, sono i seguenti:
                            Ambito 8h    Sub-ambito 1 Sub-ambito 2

Sup. territoriale (ST)                    mq. 12.457,53 mq. 8.947,6 mq. 3.509,89
SLP esistente                        mq. 6.858,16    mq. 5.537,63    mq. 1.320,53
SLP edificabile                        mq. 5.192,81    mq. 3.933,66    mq. 1.259,15
(0,7/3 mq SLP/mq ST +1/3 SLP esistente)
di cui: a destinazione residenziale min            mq. 4.154,25    mq. 3.146,93    mq. 1.007,32
    a destinazione ASPI max            mq. 1.038,56    mq. 786,73    mq. 251,83
Abitanti teorici insediabili                 n°    122        n° 92    n° 30
Aree concentrazione edificato (max 20% ST)     mq. 2.491,51    mq. 1.789,53 mq. 701,98
Aree da cedere per servizi pubblici (min 80% ST) mq. 9.966,02    mq. 7.158,11 mq. 2.807,91

    Le verifiche tecniche eseguite sugli elaborati relativi allo Studio Unitario ed al Piano Esecutivo Convenzionato del sub 1 hanno confermato la congruità con le NUEA del PRG ed il rispetto delle prescrizioni cogenti di cui alla scheda normativa dell'Ambito 8h.
    In particolare, in base allo schema di convenzione relativo al P.E.C. del sub ambito 1 e alle modalità in esso contenute, il Proponente cede gratuitamente, a favore del Comune di Torino, un'area per servizi di complessivi mq. 7.158,11 (comprendente il predetto fabbricato esistente) e si obbliga a realizzare a propria cura e spese la sistemazione del parcheggio pubblico (mq. 1694) come previsto dal progetto di massima che fa parte integrante del presente PEC e dal futuro progetto esecutivo dell'opera.
    Il Proponente si obbliga a corrispondere gli oneri di urbanizzazione dovuti da valutare al momento del rilascio delle concessioni edilizie, in conformità alla deliberazione n. 205 del Consiglio Comunale del 21 luglio 1997 (mecc. 9702560/09), esecutiva dal 4 agosto 1997.
    Sulla base delle indicazioni progettuali fornite dal PEC i suddetti oneri ammontano ad oggi a L. 700.038.966 (euro 361.539,95), di cui L. 345.873.220 (Euro 178.628,61) per gli oneri di urbanizzazione primaria e L. 354.165.746 (Euro 182.911,34) per gli oneri di urbanizzazione secondaria.
    Il costo di costruzione previsto dalla Legge 28 gennaio 1977 n. 10 non è definibile in sede di convenzione in quanto il progetto planivolumetrico delle opere edilizie non contiene ancora i parametri (numero e superficie degli alloggi, degli accessori, ecc..) per la sua corretta definizione, che è, pertanto, demandata al momento del rilascio delle concessioni edilizie.
    L'ultimazione degli interventi previsti dovrà essere completato entro il termine di validità del PEC, stabilito in anni cinque dalla stipula della relativa convenzione attuativa.
    Il progetto di massima relativo al parcheggio pubblico comprensivo del computo metrico estimativo, è stato trasmesso al Settore Urbanizzazioni della Divisione Ambiente e Mobilità che ha provveduto a raccogliere in merito i pareri dei competenti Settori e dell'A.E.M ottenendo parere favorevole, con prescrizioni tecniche da introdurre in sede di progetto preliminare.     Per le modalità di attuazione degli interventi relativi al PEC sopra sinteticamente descritti, si rinvia al più dettagliato e puntuale schema di convenzione (TITOLO II) allegato al presente provvedimento.
    In data 19/9/2000 la presente proposta di P.E.C., insieme alla proposta di S.U.A. e del relativo schema di convenzione sono stati inviati alla Segreteria Generale per il deposito e la pubblicazione all'Albo Pretorio per la durata di giorni 15, ai sensi e per gli effetti dell'art.43, 3° comma, della L.U.R. e per la presentazione, nel termine di 15 giorni successivi alla scadenza del deposito, di eventuali osservazioni e proposte scritte.
    In data 20/9/2000 copia dello SUA e del PEC sono stati trasmessi alla Circoscrizione n. 3 per l'espressione del parere di competenza.
    Il Consiglio della predetta Circoscrizione ha espresso parere favorevole in data 23/10/2000, “alla condizione che
-    la Circoscrizione sia parte decisionale per il riutilizzo del fabbricato esistente, posto all'angolo delle vie Postumia e Bevilacqua;
-    le fasi progettuali dovranno essere concordate con la Circoscrizione, la quale provvederà a comunicare in anticipo l'utilizzo del suddetto fabbricato per il quale se ne richiede la ristrutturazione”;
    Il predetto parere della Circoscrizione 3 è allegato al presente provvedimento deliberativo (all. 5 - n.              ).

    In merito alle richieste della Circoscrizione 3, il Settore proponente provvederà, ad approvazione avvenuta, a trasmettere il presente provvedimento alla Circoscrizione stessa,
affinché possa inoltrare, ai competenti Settori, le relative proposte di utilizzo definitivo del suddetto fabbricato.
    In tale circostanza, ovvero prima della predisposizione dei progetti preliminari, le richieste del Consiglio della Circoscrizione 3 potranno così essere opportunamente considerate.
    Tutto ciò premesso,

    Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267 nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
    Vista la Legge Regionale n. 56/77 e s.m.i.;
    Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione della G.R. n. 3-45091 del 21 aprile 1995 pubblicata sul B.U.R. n. 21 del 24 maggio 1995;
    Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
    Con voti unanimi, espressi in forma palese;

di approvare, per i motivi esposti nella parte narrativa che qui integralmente si richiamano:
1)    lo Studio Unitario d'Ambito (art. 7 lettera B NUEA di PRG) relativo all'area da trasformare per servizi “Ambito 8h Postumia” (compreso fra il corso Brunelleschi e le vie Postumia, Bevilacqua e Chambery).
2)    il Piano Esecutivo Convenzionato, ai sensi dell'art. 43 della L.R. n. 56/77 e s.m.i., relativo all'attuazione del sub-ambito 1.
    Fanno parte integrante e sostanziale del presente provvedimento i seguenti elaborati:
    -    Schema di Convenzione (TITOLO I - Convenzione Programma e TITOLO II - Convenzione relativa al Piano Esecutivo) (all. 1 - n.                     )
    -    Studio Unitario d'Ambito (all. 2 - n.                                 )
    -    Piano Esecutivo Convenzionato (all. 3 - n.                       )
3)    l'attuazione della presente deliberazione provvedendo alla stipulazione per atto pubblico della convenzione stessa, entro il termine di sei mesi, come da atto d'obbligo presentato dal Proponente (all. 4 - n.                      ), unitamente alla relativa garanzia fideiussoria con funzione di penale per la mancata stipula o il ritardo nella stipula della convenzione medesima, a norma del Regolamento per i contratti attualmente vigente e s.m.i., tra il Comune di Torino e la Soc. “DE GA” S.p.A. con sede in Torino, via dei Mille n. 52 P.IVA 00936500016 nella persona del legale rappresentante Mario De Giuli, nato a Albonese (PV) il 26/06/1927, C.F. DLGMRA27H26A171M, anche in veste di Procuratore Speciale dei Signori Aldo Conta e Elsa Lanza (in forza di Procura Speciale conferita il 29 dicembre 1999 con atto Notaio Fabio Pala, rep. n. 53, raccolta n. 10, registrato a Novara il 3 gennaio 2000 al n.1 serie I) con l'autorizzazione all'ufficiale rogante nonché al rappresentante del Comune di Torino di apportare, ove occorra, al momento della sottoscrizione, tutte quelle modifiche ritenute necessarie e/o opportune nella specifica funzione di adeguamento alle norme di legge, nonchè le modifiche di carattere tecnico-formale al pari giudicate opportune e comunque dirette ad una migliore redazione dell'atto;
4)    di prendere atto che l'introito relativo al costo di costruzione e agli oneri di urbanizzazione sarà acquisito a cura del Settore Procedure Amministrative Edilizie;
5)    di approvare, per quanto espresso in narrativa, che lo schema di convenzione e gli elaborati progettuali tutti siano adeguati, con apposita determinazione dirigenziale, prima della stipulazione della convenzione attuativa, al contenuto dell'emendamento approvato.