Divisione Ambiente e Mobilità                                                                                                                        n. ord. 214
Settore Parcheggi                                                                                                                                       2000 10370/06

CITTA' DI TORINO

DELIBERAZIONE DEL CONSIGLIO COMUNALE 18 DICEMBRE 2000
(proposta dalla G.C. 23 novembre 2000)

Testo coordinato ai sensi dell'art. 41 comma 3 del Regolamento del Consiglio Comunale

OGGETTO: P.U.P. - PARCHEGGIO PUBBLICO “MADAMA CRISTINA” - DEFINIZIONE SITUAZIONE PATRIMONIALE CHIOSCHI ESTERNI - PROLUNGAMENTO CONCESSIONE E ALTRE MODIFICHE ALLA CONVENZIONE - APPROVAZIONE.

    Proposta dell'Assessore Corsico.

    Con deliberazione della Giunta Comunale del 27 luglio 1999 (mecc. 9906645/06) esecutiva dal 17 agosto 1999 è stato approvato il progetto esecutivo del parcheggio pubblico da realizzarsi nel sottosuolo dell'area mercatale di piazza Madama Cristina.
    Con deliberazione della Giunta Comunale del 10 agosto 2000 (mecc. 200007151/06), esecutiva dal 30 agosto 2000 è stata approvata l'integrazione al progetto esecutivo nonché il progetto esecutivo delle opere aggiuntive richieste dalla Città in relazione alla copertura del plateatico mercatale e alla realizzazione delle due ecoisole al servizio dei banchi del mercato.
    Nell'ambito della deliberazione del 10 agosto 2000 si è altresì fatto presente che i servizi igienici per gli operatori del mercato, inizialmente realizzati nei due fabbricati emergenti dove sono collocati i collegamenti pedonali verticali, sono stati rilocalizzati al piano primo interrato del parcheggio, sottraendo spazio ai posti auto in vendita (box) per gli operatori e a locali deposito/ magazzino.
    La nuova localizzazione dei servizi igienici è stata oggetto di parere favorevole da parte dell'ASL.
    Tale soluzione permette di poter utilizzare gli spazi lasciati liberi dai servizi igienici per l'insediamento di possibili attività commerciali.
    Risulta pertanto ora necessario definire il regime patrimoniale con il Concessionario delle superfici dei locali inseriti nei fabbricati emergenti, ora utilizzabili per l'insediamento di attività.
    Il Concessionario ha fatto presente che per realizzare i servizi igienici al piano primo interrato del parcheggio ha necessariamente dovuto sottrarre dello spazio destinato ai posti auto in vendita (box) e a locale deposito/magazzino.
Al fine di addivenire ad una soluzione, in ragione anche del fatto che la richiesta di rilocalizzare i servizi igienici è stata fatta dall'Amministrazione, si ritiene che il valore delle superfici del piano primo interrato possa essere rapportato al valore delle superfici dei due locali resi disponibili all'interno dei fabbricati emergenti.
    Tali locali pertanto possono essere dati in concessione in diritto di superficie al Concessionario per la durata di anni 90 in analogia ai posti auto privati che vengono dal Concessionario subconcessi ai privati.
    Il Comune diverrà da subito proprietario dei locali localizzati al piano primo interrato, destinati a servizi igienici per gli operatori del mercato. L'uso di detti locali verrà disciplinato nell'ambito di un apposito regolamento da concordarsi tra il soggetto gestore del parcheggio e gli operatori del mercato.
     Al fine di poter quantificare il valore delle superfici commerciali è stata richiesta una valutazione alla Divisione Patrimonio, che ha quantificato in L. 136.000.000 per chiosco per un totale di L. 272.000.000 il valore delle superfici disponibili che tiene conto del costo di costruzione che è stato stimato dal Concessionario in L. 113.071.657 I.V.A. esclusa.
    Siccome detti locali potranno essere utilizzati per l'insediamento di attività commerciali e avendo fissato l'Amministrazione il loro valore che è stato rapportato al valore delle superfici sottratte al piano primo interrato, si ritiene che il valore attribuito debba essere anche il valore massimo che il Concessionario del parcheggio potrà richiedere ai privati ai quali subconcederà i detti locali. A tal proposito il Concessionario sarà obbligato a presentare all'Amministrazione copia degli atti di subconcessione.
    Il Concessionario ha predisposto e presentato sia il computo metrico estimativo delle opere murarie per la realizzazione dei due locali posti nei fabbricati emergenti sia la documentazione comprovante il valore dei posti auto privati e del locale deposito/magazzino del piano primo interrato utilizzati per la realizzazione dei servizi igienici degli operatori, nonché il costo che ha sostenuto in più per la realizzazione dei servizi igienici al piano primo interrato rispetto a quello che avrebbe sostenuto se i servizi igienici fossero stati realizzati in superficie.
    Il valore del posto auto privato (box) è supportato da documentazione che attesta il prezzo di vendita in L. 72.000.000.
    Per quanto riguarda il valore del locale deposito/magazzino lo stesso è stato indicato in L. 13.760.000 ed è stato ritenuto congruo dalla Divisione Patrimonio.
    Sinteticamente si può pertanto schematizzare quanto suesposto:

    Valore chioschi                                                                       L.     272.000.000
    (costo di costruzione per realizzare
    i due chioschi compreso pari a L. 113.071.657)
    Valore superfici sottratte
    posto auto privato                                                                   L .      72.000.000
    locale deposito/magazzino                                                       L.       13.760.000
                                                                                              ________________
                                                                                     TOT.    L.       85.760.000

    Costo realizzazione servizi igienici
    al piano primo interrato - interventi
    aggiuntivi rispetto alla realizzazione
    degli stessi in superficie                                                             L.     76.529.547

    Dalla tabella si evince pertanto che a fronte di un valore dei due chioschi di L. 272.000.000 il Concessionario: ha subito una sottrazione, in termini di valore, di spazio al piano primo interrato del parcheggio, ha realizzato opere al piano primo interrato dello stesso per la collocazione dei servizi igienici e al piano terra per la realizzazione dei due chioschi per un totale di L. 275.361.204 (113.071.657 + 76.529.547 + 72.000.000 + 13.760.000). Raffrontando pertanto quest'ultimo con il valore attribuito ai due chioschi di L. 272.000.000, che si concederebbero in diritto di superficie al Concessionario, risulta un credito del Concessionario nei confronti della Città di L. 3.361.204. Il Concessionario ha peraltro inviato una dichiarazione con la quale attesta che non si rivarrà nei confronti del Comune per il credito residuo.
    Il Concessionario ha inoltre richiesto di prolungare di 10 anni la costituzione del diritto di superficie avvenuta con la stipula della convenzione il 30/12/92, sostenendo che di fatto, per tutta la vicenda che ha accompagnato la realizzazione del parcheggio, la realizzazione dello stesso è iniziata nel '99 e che andrà in esercizio nel 2000.
    L'Amministrazione ritiene di accogliere la richiesta per il solo tempo intercorso dalla firma della convenzione originaria (dicembre 92) alla data della firma dell'ultima appendice relativa alla realizzazione del nuovo progetto (marzo 99), portando a 86 anni dalla firma della prima convenzione il periodo di durata della costituzione del diritto di superficie. Rimane invariato il periodo di gratuità della convenzione in anni 30 dal 30/12/92.
    Il Concessionario ha richiesto che il contenuto dell'art. 11 della convenzione sottoscritta in merito alle possibili opzioni per quanto riguarda gli spazi destinati ad attività diverse del primo piano interrato (box chiusi) da cedere anche in proprietà superficiaria, venga rivisto, allargando la possibilità di cedere i box anche ai soggetti residenti e alle attività professionali, quale ulteriore ultima opzione.
    La convenzione sottoscritta il 30/12/92 riportava quali possibili fruitori degli spazi destinati all'uso privato per il ricovero di attrezzatura ed automezzi per l'esercizio del commercio ambulante, da cedere anche in proprietà superficiaria, in primo luogo i soci della cooperativa concessionaria, in secondo luogo gli operatori commerciali ambulanti del mercato della piazza, in terzo luogo gli operatori commerciali la cui attività si svolge in modo continuativo e prevalente nell'ambito dell'area di influenza del parcheggio.
    La convenzione riporta inoltre che, scadute le tre forme di opzione sopra citate e se rimangono degli spazi disponibili, questi possono essere ceduti, previo pubblico avviso su un giornale locale, a soggetti titolari di attività commerciali operanti al di fuori dell'ambito di influenza del parcheggio.
    Il Concessionario con nota del 23/10/c.a. ha fatto presente che ha provveduto ad attivare, in conformità dell'art. 11 della convenzione sottoscritta, le opzioni previste per i vari soggetti compreso l'avviso su un giornale locale pubblicato il 10/9/u.s.
    C'è inoltre da far presente che nella prima convenzione sottoscritta tra la Città e la Ciessepì Confesercenti, nel dicembre '92, era prevista la realizzazione oltre che degli spazi destinati ad attività diverse come il ricovero dei mezzi degli ambulanti, anche la realizzazione di posti auto privati. Questi ultimi erano cedibili anche a soggetti residenti nell'ambito dell'area di influenza del parcheggio ed ai soggetti titolati di attività commerciali fisse, industriali, artigianali, professioni esercitate in modo continuativo e prevalente nell'area.
    Si ritiene di poter accogliere la richiesta del Concessionario e pertanto di consentire di poter cedere in proprietà anche ai residenti ed ai soggetti titolari di attività commerciali, industriali, artigianali, professionali e di servizio gli spazi del primo piano interrato (box chiusi) quale ultima possibilità dopo che sono state espletate le prelazioni richieste nell'art. 11 della convenzione sottoscritta, dando però la priorità ai soggetti titolari di attività rispetto ai residenti.
    E' necessario inoltre integrare quanto disposto all'art. 11 (gestione) della convenzione sottoscritta il 10/03/1999 affinchè gli spazi per attività diverse (box) realizzati al piano primo interrato possano essere destinati ad un uso differente rispetto a quello di servizio alle attività commerciali, quali ad esempio il ricovero di automezzi privati.
    Alla luce pertanto di tutte le considerazioni suesposte occorre ora procedere:
1)    alla modifica della convenzione sottoscritta il 10/03/1999 al fine di concedere in diritto di superficie i due chioschi che vengono realizzati dal Concessionario nell'ambito dei fabbricati emergenti sede dei collegamenti verticali pedonali;
2)    alla modifica della convenzione sottoscritta il 10/03/1999 per prolungare il periodo di validità della concessione del diritto di superficie di anni 6, dalla data della firma della prima convenzione (dicembre '92);
3)    alla modifica della convenzione sottoscritta il 10/03/1999 per inserire anche i residenti e i titolari di attività artigianali, professionali e di servizio quali soggetti a cui poter cedere gli spazi del piano primo interrato (box).
    Tutto ciò premesso,

LA GIUNTA COMUNALE

    Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267 nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
    Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
    Con voti unanimi, espressi in forma palese;

PROPONE AL CONSIGLIO COMUNALE

1)    di approvare, considerate le motivazioni esplicitate in narrativa e che qui integralmente si richiamano, la modifica dell'art. 11 dell'appendice alla convenzione, rogito notaio dr. Mario P. Ansalone del 10/03/99 e più precisamente:
    -    di aggiungere al comma 5 dell'art. 11 dopo le parole "di influenza del parcheggio "Espletata tale prassi gli spazi possono essere ceduti anche ai soggetti titolari di attività industriali, artigianali, professionali e di servizio ubicate sia all'interno che fuori dell'area di influenza del parcheggio, previo avviso su un giornale con cronaca locale.
        Eventuali spazi rimasti inutilizzati possono essere ceduti ai soggetti residenti sia all'interno che fuori dell'area di influenza del parcheggio".
    -    di modificare il comma 6 dell'art. 11 che risulterà pertanto nella seguente versione:
        "Resta comunque stabilito che i posti di sosta di uso pubblico a rotazione di cui al precedente punto 1) non possono essere destinati ad uso diverso dai parcheggi e che gli spazi per attività diverse (box) di cui al precedente punto 2) possono essere destinati ad un uso di servizio alle attività commerciali, artigianali, industriali, professionali e di servizio nonché alla residenza";
2)    di approvare il prolungamento della validità della concessione del diritto di superficie di sei anni, portando il periodo da 80 anni a 86 anni. In tal caso deve essere modificata all'art. 3 della convenzione, al 2° comma, la durata del diritto di superficie;
3)    di approvare, considerate le motivazioni esplicitate in narrativa e che qui integralmente si richiamano, la concessione del diritto di superficie al concessionario per i due locali che vengono realizzati all'interno dei fabbricati esterni dove sono localizzati i collegamenti pedonali verticali a compensazione della sottrazione di spazio al piano primo interrato del parcheggio dove vengono realizzati i servizi igienici per gli operatori nonché delle opere in più realizzate per i servizi stessi rispetto al costo che avrebbe sostenuto se i servizi igienici fossero stati realizzati in superficie.
    Si allega alla presente la documentazione giustificativa:
    -    computo metrico estimativo delle opere murarie per la realizzazione dei due chioschi e computo metrico estimativo delle opere aggiuntive per la realizzazione dei servizi igienici al piano primo interrato (all. 1 - n.               )
    -    stima valore dei due chioschi (all. 2 - n.                     )
    -    documentazione comprovante valore posto auto privato (all. 3 - n.                  )
    -    planimetria di progetto piano primo interrato (all. 4 - n.                   )
    -    planimetria chioschi da cedere in diritto di superficie (all. 5 - n.                  )
    -    dichiarazione del Concessionario con la quale attesta che non si rivarrà nei confronti del Comune per il credito residuo che risulta dai conteggi (all. 6 - n.                        )
    In ragione dell'approvazione della concessione del diritto di superficie dovrà essere stipulato un ulteriore atto con il quale si prevede quanto segue:
    "Il Comune di Torino, con il presente atto, costituisce in favore della Concessionaria, che accetta, il diritto di superficie, della stessa durata prevista per la concessione cui il presente atto inerisce, sulla superficie relativa ai due locali, individuati nell'allegata planimetria, localizzati all'interno dei fabbricati emergenti dove sono collocati i collegamenti pedonali del parcheggio interrato. Il diritto di cui sopra viene costituito per la stessa durata della concessione originaria e rinnovabile alla sua scadenza previa intesa tra le parti. In caso di rinnovo l'ulteriore periodo non potrà superare la durata della concessione originaria.
    Tutti gli impianti e le opere, fisse o mobili, realizzate dalla Concessionaria relativa ai due locali o quanto altro costituito ed installato dalla Concessionaria o dei suoi aventi causa diverranno "de jure" di proprietà del Comune al momento della estinzione del diritto di superficie per scadenza del termine sopraindicato, senza corrispettivo alcuno.
    Il Concessionario può cedere in locazione o in proprietà superficiaria i due locali.
    Il Concessionario non potrà cedere in proprietà superficiaria i singoli locali ad un prezzo superiore a L. 136.000.000.
    Il Comune diverrà da subito proprietario dei locali localizzati al piano primo interrato, destinati a servizi igienici per gli operatori del mercato. L'uso dei locali verrà disciplinato nell'ambito di un apposito regolamento da concordarsi tra il soggetto gestore del parcheggio e gli operatori del mercato.
    Gli atti dispositivi e contrattuali non potranno in ogni caso superare la durata della concessione e del diritto ad esso concesso e la Concessionaria dovrà inserire negli atti di locazione o di trasferimento del diritto di superficie e a pena di risoluzione del presente contratto ai sensi dell'art. 1456 C.C., con espressa approvazione ex art. 1341, 2° comma C.C.:
    a)    tutti gli obblighi assunti da essa Concessionaria verso il Comune con il presente atto;
    b)    il divieto per il Concessionario o suoi aventi causa di cedere in proprietà superficiaria o in locazione a terzi il posto di sosta di cui sono titolari, se non nel rispetto delle destinazioni di uso di cui sopra.
    Al fine di poter verificare l'esatto adempimento degli obblighi di cui sopra la concessionaria dovrà notificare al Comune tutti gli atti di cessione in proprietà superficiaria o in locazione stipulati.";
4)    di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'art. 134, 4° comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.