Divisione Edilizia ed Urbanistica n.
ord. 83
Settore Procedure Amministrative Urbanistiche
2001 02387/09
OGGETTO: CIRCOSCRIZIONE 6 - STUDIO UNITARIO DEL SUB-AMBITO 2 E CONCESSIONE CONVENZIONATA AI SENSI DELL' ART. 49, 5° COMMA, DELLA L.R. N. 56/77 E S.M.I. PER L'ATTUAZIONE DEL SUB AMBITO 2A DELLE AREE DA TRASFORMARE PER SERVIZI DI PRG AMBITI "6D TANGENZIALE OVEST" E "6E TANGENZIALE EST" COMPRESE TRA STR. S. MAURO E STR. ABBADIA BERTOLLA. - APPROVAZIONE.
Proposta dell'Assessore Viano.
Con deliberazione n. 387 dell'11 novembre
1996 (mecc. 9606387/57), esecutiva il 6 dicembre 1996, il Consiglio
Comunale ha approvato lo Studio Unitario d'Ambito (SUA) relativo
alle Aree da Trasformare per Servizi "ambiti 6d Tangenziale
Ovest e 6e Tangenziale Est" del P.R.G, fatto proprio dal
Comune in applicazione dell'art. 7 punto B delle NUEA, avendo
ravvisato, nell'attuazione del Programma d'Edilizia Agevolata
previsto e finanziato, rilevanti motivazioni d'interesse pubblico.
L'approvazione dello Studio Unitario,
che prevedeva la suddivisione dell'intera area degli ambiti suddetti
in due sub-ambiti d'intervento, ha consentito la realizzazione
(nel sub-ambito 1) di un intervento di edilizia residenziale in
parte agevolata (compreso nel 7° Programma d'Edilizia Agevolata
ex-Legge 457/78).
Tale intervento, ha interessato una porzione
limitata dei succitati Ambiti (pari al 22% della S.T. totale),
demandando a successivi provvedimenti la trasformazione della
parte non interessata.
Secondo le N.U.E.A. di P.R.G., è
possibile attivare le procedure per l'attuazione di un sub- ambito,
qualora si rendano disponibili tutte le proprietà comprese
nel sub-ambito stesso.
Per attuare le previsioni di Piano, pertanto,
occorrerebbe intervenire sull'intera superficie del sub-ambito
2. Tuttavia la dimensione dell'area, caratterizzata da un notevole
frazionamento delle proprietà catastali, e la presenza
di spazi liberi frammisti ad insediamenti abitativi e piccole
attività commerciali non rimovibili nel breve periodo rendano,
di fatto, non attuabile la trasformazione dell'intero sub-ambito
2.
Le stesse norme di Piano, però,
consentono la trasformazione anche per parti, a condizione che
sia approvato dall'Amministrazione Comunale uno Studio Unitario
proposto da proprietari di immobili che rappresentino almeno il
75% delle superfici catastali interessate.
La Soc. EDIL-CLEMENTE S.r.l. ha presentato
in data 28/1/2000 (con successive integrazioni) uno Studio Unitario
esteso all'intera superficie del sub-ambito 2, ai sensi dell'art.
7, punto B, delle NUEA, finalizzato a suddividere lo stesso sub-ambito
2 in due distinti sub-ambiti d'intervento (2a e 2b) in grado di
garantire la trasformazione in tempi differenziati.
La stessa società è, infatti,
proprietaria di immobili della superficie complessiva pari a mq
28.605, che unitamente alle aree di proprietà comunale
(mq. 3.324) rappresentano il 75,7 % delle superfici catastali
dell'intero sub-ambito 2 pari a mq. 42.189.
La previsione di attuazione, così
come definita dallo SUA, garantisce la permanenza delle attività
insediate, al momento non interessate alla trasformazione, ed
allo stesso tempo rende subito realizzabile il sub-ambito 2a.
Per tali ambiti, in alternativa all'acquisizione
diretta da parte dell'Amministrazione secondo le modalità
di esproprio, il PRG prevede che una parte dell'area possa essere
trasformata per utilizzazioni private e la rimanente parte (80%
della superficie territoriale di proprietà privata) ceduta
gratuitamente alla Città. In questo caso la trasformazione
dell'ambito è regolata dall'art. 7 delle NUEA e dalle prescrizioni
contenute nelle relative schede normative.
Nei casi in cui nella trasformazione siano
rispettate le prescrizioni fornite dalle schede normative ed unite
cartografie di PRG che precisano i contenuti di cui ai punti 2,
3, 4 dell'art. 38 della LUR, l'attuazione può avvenire
tramite Concessione convenzionata (art. 49, 5° comma, LUR
56/77 e s.m.i..).
La relazione e gli elaborati cartografici
costituenti lo Studio Unitario d'Ambito illustrano la proposta
progettuale che, essenzialmente, presenta le caratteristiche qui
di seguito descritte.
In coerenza con le previsioni dello S.U.A.
precedentemente approvato, il progetto prevede la realizzazione
di tre nuovi edifici a 5 piani fuori terra (oltre al piano seminterrato
ad uso cantine e autorimesse) allineati al fabbricato già
realizzato nel sub-ambito 1, due dei quali saranno edificati nel
sub-ambito 2a con destinazione totalmente residenziale, mentre
il terzo edificio è previsto nel sub-ambito 2b.
In considerazione del rischio di allagamenti
per seminterrati e piani bassi (art.30 bis della NUEA), il progetto
edilizio dovrà adottare soluzioni progettuali opportune.
Il progetto relativo alla sistemazione
dello spazio pubblico propone una riformulazione del tracciato
della nuova strada, prevista nelle tavole di azzonamento del P.R.G,
con un andamento sinuoso in prossimità delle nuove edificazioni.
Tale correzione è scaturita da
un'azione progettuale concordata con i Settori competenti ed ha
permesso di ottenere una viabilità più rispettosa
dell'attuale contesto in cui si inserisce, salvaguardando gli
edifici esistenti in prossimità dell'innesto con la strada
Abbadia Bertolla, oltreché proporsi come elemento di dissuasione
alla velocità.
La nuova soluzione viabilistica prevede,
inoltre, il mantenimento dell'asse della Strada Abbadia Bertolla,
migliorato ed adeguato alle norme riguardanti la realizzazione
dei sedimi stradali.
I dati tecnici fondamentali, relativi
al dimensionamento dell'intervento complessivo ed articolato per
sub-ambiti, sono i seguenti:
sub-ambito 2 (Ambiti 6d e 6e)
sub-ambito
2a sub-ambito 2b
Sup. territoriale (S.T.)
mq.
29.445 mq. 12.753
SLP edificabile (0,7/3 mq. SLP/ST +1/3 della SLP esistente) q.
6.180 mq.
3.457
Abitanti teorici insediabili n.
181,76 n.
101,73
Area di concentrazione edificato mq.
4.887 mq.
2.413
Aree per servizi pubblici e viabilità mq.
24.557 mq. 10.340
di cui: da cedere alla Città mq.
21.315 mq. 10.340
già di proprietà della Città mq.
3.036 mq.
-
da assoggettare all'uso pubblico mq.
206 mq.
-
La Superficie Lorda di Pavimento (SLP)
complessiva è di mq. 9.639 derivante dall'applicazione
dell'indice di edificabilità degli Ambiti (0,7/3 mq. SLP/ST
+1/3 della SLP esistente), di cui 6.180 mq sono previsti nel sub-ambito
2a ed avranno destinazione totalmente residenziale, mentre nel
sub-ambito 2b, la SLP massima edificabile è pari a 3.457
mq e potrà essere destinata per l'80% (min.) a residenza
e per il 20% (max) ad ASPI.
Le verifiche tecniche condotte sugli elaborati
relativi allo Studio Unitario ed alla Concessione convenzionata
del sub ambito 2a, hanno confermato la congruità con le
NUEA del PRG ed il rispetto delle prescrizioni cogenti di cui
alle schede normative.
Le aree per la realizzazione dei servizi
pubblici, derivanti dalla trasformazione urbanistica dell'ambito,
garantiscono una buona accessibilità per la fruizione pubblica.
In particolare, in base allo schema di
convenzione relativo alla Concessione convenzionata del sub ambito
2a ed alle modalità in esso contenute, il Proponente cede
gratuitamente, a favore del Comune di Torino, aree per servizi
e viabilità di complessivi mq. 21.315, assoggetta all'uso
pubblico, oltre lo standard previsto, un'area con superficie pari
a 206 mq e si obbliga a realizzare, a scomputo degli oneri di
urbanizzazione dovuti (art. 11 L. 10/77) le opere di urbanizzazione
previste dai progetti di massima, che fanno parte integrante della
Concessione convenzionata e dai futuri progetti esecutivi delle
opere stesse.
Tali opere, consistono sommariamente nella
realizzazione del sedime della nuova strada, dei parcheggi pubblici
e marciapiedi, delle reti di fognatura bianca e nera, dell'illuminazione
pubblica (relativa alla nuova strada e ai parcheggi) e gli impianti
tecnologici.
L'importo complessivo delle opere a scomputo,
individuato in base alle valutazioni dei singoli progetti, al
quale è stato applicato il coefficiente di riduzione del
10% di cui alla deliberazione della Giunta Comunale del 24 febbraio
1998 (mecc. 9801268/57), esecutiva dal 17 marzo 1998, è
di circa, Lire 949.998.180 (Euro 490.633,11), salvo ulteriori
definizioni in sede di progettazione esecutiva derivanti anche
dalle puntualizzazioni dei Settori Tecnici ed Enti competenti.
Il Proponente si obbliga a corrispondere
gli oneri di urbanizzazione dovuti da valutare al momento del
rilascio della concessione edilizia, anche in relazione al costo
delle opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo, definito
nei progetti esecutivi delle opere stesse.
Sulla base delle indicazioni progettuali
fornite dalla Concessione convenzionata i suddetti oneri ammontano
ad oggi a L. 1.158.601.680 (Euro 598.367,83), di cui L. 463.055.040
(Euro 239.147,97) per gli oneri di urbanizzazione primaria e L.
695.546.640 (Euro 359.219,86) per gli oneri di urbanizzazione
secondaria.
Pertanto:
- importo oneri di urbanizzazione (circa) L.
1.158.601.680 (Euro 598.367,83)
- costo totale opere di urbanizzazione
da realizzare a scomputo (circa) L.
949.998.180 (Euro 490.633,11)
- differenza da versare in sede
di concessione edilizia (circa )
L. 208.603.500 (Euro 107.734,72)
Il costo di costruzione previsto dalla
Legge 28 gennaio 1977 n. 10 non è definibile in sede di
convenzione in quanto il progetto planovolumetrico delle opere
edilizie non contiene ancora i parametri (numero e superficie
degli alloggi, degli accessori, ecc..) per la sua corretta definizione,
che è, pertanto, demandata al momento del rilascio della
concessione edilizia.
L'ultimazione degli interventi previsti
dovrà essere completata entro il termine di validità
della Concessione convenzionata, stabilito in anni cinque dalla
stipula della relativa convenzione attuativa.
Il progetto di massima relativo alle opere
di urbanizzazione primaria comprensivo del computo metrico estimativo,
è stato trasmesso al Settore Urbanizzazioni della Divisione
Ambiente e Mobilità che ha espresso parere favorevole.
Per le modalità di attuazione degli
interventi relativi alla Concessione convenzionata sopra sinteticamente
descritti, si rinvia al più dettagliato e puntuale schema
di convenzione (TITOLO II) allegato al presente provvedimento.
Il progetto planovolumetrico è
stato sottoposto all'esame della Commissione Edilizia che, nella
seduta del 03/08/2000, ha espresso parere favorevole alla sua
approvazione.
Si precisa che lo Studio Unitario d'Ambito
ha già recepito il parere favorevole da parte della Circoscrizione
n. 6 in data 09/09/1996 (n. doc. 150/96), successivamente approvato
con deliberazione del Consiglio Comunale in data 11 novembre 1996
(mecc. 9606387/57).
Vista la deliberazione della Giunta Comunale
approvata in data 21 dicembre 1999 (mecc. 9912290/57) che ha previsto
la presentazione unitaria al Consiglio Comunale, ai fini dell'approvazione,
dello Studio Unitario d'Ambito e dello Strumento Urbanistico Esecutivo
di uno o più sub-ambiti, nel caso in cui vi sia un unico
Proponente e considerato che nello specifico lo Studio Unitario
d'Ambito e la Concessione convenzionata relativi al sub-ambito
2a, sono stati presentati dal medesimo Proponente, vengono proposti
in approvazione con un unico atto deliberativo.
Tutto ciò premesso,
Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento
degli Enti Locali approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267 nel
quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti
nella competenza dei Consigli Comunali;
Vista la Legge Urbanistica Regionale n.
56/77 e s.m.i.;
Visto il Piano Regolatore Generale, approvato
con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile
1995 pubblicata sul B.U.R. n. 21 del 24 maggio 1995;
Dato atto che i pareri di cui all'art.
49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;
di approvare, per i motivi esposti nella parte narrativa che
qui integralmente si richiamano:
1) lo Studio Unitario d'Ambito (art. 7
lettera B NUEA di PRG) relativo al sub-ambito 2 dell'area da trasformare
per servizi del PRG compresa tra Strada S. Mauro e Strada Abbadia
Bertolla - Ambiti "6d Tangenziale Ovest" e "6e
Tangenziale Est";
2) la Concessione Convenzionata, ai sensi
dell'art. 49, 5° comma della L.R. n. 56/77 e s.m.i., relativa
all'attuazione del sub-ambito 2a.
Fanno parte integrante e sostanziale del
presente provvedimento i seguenti elaborati:
- Schema di Convenzione (TITOLO
I - Convenzione Programma e TITOLO II - Convenzione relativa
alla Concessione Convenzionata) (all.
1 - n. )
- Studio Unitario d'Ambito relativo al
sub-ambito 2 (all. 2 - n. )
- Concessione Convenzionata relativa al
sub-ambito 2a (all. 3 - n. )
3) l'attuazione della presente deliberazione
provvedendo alla stipulazione per atto pubblico della convenzione
stessa, entro il termine di 8 (otto) mesi dalla data di esecutività
della presente deliberazione, come da atto d'obbligo presentato
dal Proponente (all. 4 - n. ), unitamente alla relativa garanzia
fideiussoria con funzione di penale per la mancata stipula o il
ritardo nella stipula della convenzione medesima, a norma del
Regolamento per i contratti attualmente vigente e s.m.i., tra
il Comune di Torino e la Soc. "EDIL-CLEMENTE S.r.l."
con sede in Torino, corso Casale n.208, nella persona dell'Amministratore
Unico e legale rappresentante pro-tempore Sig. Andreotti Gilberto,
nato ad Andria (RO) il 24/08/1942, C.F.NDRGBR42M24H059R con l'autorizzazione
all'ufficiale rogante nonché al rappresentante del Comune
di Torino di apportare, ove occorra, al momento della sottoscrizione,
tutte quelle modifiche ritenute necessarie e/o opportune nella
specifica funzione di adeguamento alle norme di legge, nonché
le modifiche di carattere tecnico-formale al pari giudicate opportune
e comunque dirette ad una migliore redazione dell'atto.
4) di prendere atto che l'introito relativo
al costo di costruzione sarà acquisito a cura del Settore
Procedure Amministrative Edilizie.
5) di rinviare a successiva determinazione
dirigenziale, a seguito di approvazione del progetto esecutivo
relativo alle opere di cui al sub ambito 2a, la necessaria operazione
contabile relativa all'accertamento dell'entrata e all'impegno
di spesa, corrispondente, nel progetto di massima a L. 949.998.180
(Euro 490.633,11) per le opere di urbanizzazione da realizzare
a scomputo nel sub ambito 2a. La restante entrata derivante dagli
oneri di urbanizzazione rimasti a carico del Proponente verrà
accertata con successiva determinazione dirigenziale nel bilancio
di competenza.
6) di dichiarare, attesa l'urgenza, in
conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente
provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'art. 134,
4° comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000
n. 267.