Divisione Edilizia e Urbanistica
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche

n. ord. 6
2000 11128/09

OGGETTO: CIRCOSCRIZIONE 3 - STUDIO UNITARIO D'AMBITO DELLA ZONA URBANA DI TRASFORMAZIONE DEL PRG COMPRESA TRA LE VIE SPALATO E BAGNASCO, CORSO LIONE E PIAZZA MARMOLADA "AMBITO 12.23 FONDERIA ROZ" E RELATIVO PIANO ESECUTIVO CONVENZIONATO DEL SUB-AMBITO 1 - APPROVAZIONE.

    Proposta dell'Assessore Viano.

    Il PRG vigente, approvato con deliberazione n. 3-45091 della Giunta Regionale del 21 aprile 1995, classifica come Zone Urbane di Trasformazione quelle parti di territorio per le quali, indipendentemente dallo stato di fatto, sono previsti interventi di radicale ristrutturazione urbanistica e di nuovo impianto con indice territoriale di 0,7 mq SLP/mq ST; l'attuazione è disciplinata dagli artt. 7 e 15 e dalle relative schede normative delle NUEA di PRG.
    La trasformazione degli ambiti può essere consentita anche per parti (sub-ambiti di intervento), ai sensi dell'art. 7 punto B delle NUEA, previa approvazione da parte della Amministrazione Comunale di uno Studio Unitario d'Ambito (SUA) esteso all'intero ambito, proposto dal Comune o da privati, singoli o associati, proprietari di immobili inclusi negli ambiti stessi, che rappresentino almeno il 75% delle superfici catastali interessate.
    Costituisce parte integrante dello Studio Unitario d'Ambito la "Convenzione Programma" che garantisce l'attuazione progressiva degli interventi sino alla complessiva trasformazione dell'ambito, secondo le previsioni del PRG.
    L'area oggetto di intervento ha una forma approssimativamente triangolare, è posta ai margini del quartiere S. Paolo ed è inserita in un tessuto residenziale eterogeneo costituito da piccoli lotti con edifici di altezza massima pari a 5 piani f.t. lungo le vie Spalato e Bagnasco e da fabbricati industriali dismessi lungo il lato di corso Lione.
    In particolare, l'ambito 12.23 Fonderie Roz è caratterizzato dalla presenza di capannoni industriali dismessi (ex Fonderie Roz) e bassi fabbricati utilizzati in minima parte da laboratori artigianali ancora in attività.
    La proprietà Proponente, Soc. Leonilde s.s., ha presentato in data 2 giugno 1999 (con integrazioni del 8 febbraio 2000, del 9 marzo 2000, del 30 giugno 2000 e del 3 luglio 2000) uno Studio Unitario esteso all'intero ambito 12.23 Fonderie Roz, ai sensi dell'art. 7, punto B, delle NUEA, finalizzato a suddividere l'ambito stesso in sub-ambiti di intervento in grado di garantire la trasformazione in tempi differenziati.
    Il suddetto Proponente è infatti proprietario di immobili con superficie complessiva pari a mq 4.159, che rappresentano il 78% delle superfici catastali dell'intero ambito pari a mq. 5.310.
    La previsione di attuazione in sub-ambiti di intervento, così come definiti dal SUA, garantisce la permanenza delle attività insediate, al momento non interessate alla trasformazione, ed allo stesso tempo rende subito realizzabile il sub-ambito 1.
    Viste le prescrizioni della scheda normativa delle N.U.E.A. di P.R.G. e sentito il parere della Commissione Edilizia (del 18 marzo 1999) relativamente alla proposta progettuale presentata nel parere di massima, la proprietà, a seguito di un più approfondito esame del contesto urbano circostante, ha proposto un nuovo assetto planivolumetrico attenendosi il più possibile alle indicazioni del P.R.G. contenute nelle tavole di azzonamento e nella relativa scheda normativa.
    Tuttavia, le limitate dimensioni dell'area di concentrazione dell'edificato e le prescrizioni del Regolamento Edilizio vigente, rendono necessaria, per il sub-ambito 1, una soluzione progettuale che prevede un numero di piani superiore rispetto a quelli consentiti nella scheda normativa. L'attuazione del suddetto sub-ambito, pertanto, avverrà tramite Piano Esecutivo Convenzionato ex art. 43 della LUR.
    La relazione e gli elaborati cartografici costituenti lo Studio Unitario d'Ambito illustrano la proposta progettuale che, essenzialmente, presenta le caratteristiche qui di seguito descritte.
    Le utilizzazioni edificatorie relative al sub-ambito 1 sono organizzate in un edificio con tre corpi scala a 5 - 6 piani f.t. (compreso piano pilotis) allineato alla piazza Marmolada, al corso Lione e lungo il confine est dell'area di concentrazione dell'edificato con affaccio sulla futura area a servizi.
    L'impianto urbanistico si completerà con l'attuazione del sub-ambito 2 attraverso la realizzazione di un edificio con due corpi scala a 5 piani f.t. (compreso piano pilotis) posto in aderenza al primo.
    Tale soluzione consente di distribuire al meglio la SLP edificabile lungo il perimetro della cortina edilizia che si andrà a costituire a chiusura dell'isolato.
    Le aree per la realizzazione dei servizi pubblici derivanti dalla trasformazione urbanistica dell'ambito garantiscono una buona accessibilità per la fruizione pubblica ed ammontano complessivamente a mq. 3264, dei quali mq. 2750,20 saranno ceduti gratuitamente alla Città e 513,80 mq saranno assoggettati all'uso pubblico.
    Da quest'ultima porzione di area sarà consentito l'accesso pedonale agli edifici in costruzione.
    La Commissione Edilizia, in data 10 febbraio 2000 ha riesaminato la proposta di Studio Unitario ed ha espresso parere favorevole alla sua approvazione.
    Vista la deliberazione della Giunta Comunale approvata in data 21 dicembre 1999 mecc. n. 99.12290/57 che ha previsto la presentazione unitaria al Consiglio Comunale, ai fini dell'approvazione, dello Studio Unitario d'Ambito e dello Strumento Urbanistico Esecutivo di uno o più sub-ambiti, nel caso in cui vi sia un unico Proponente e considerato che nel caso di specie lo Studio Unitario d'Ambito ed il Piano Esecutivo Convenzionato relativo al sub-ambito 1, sono stati presentati dal medesimo Proponente, vengono proposti in approvazione con un unico atto deliberativo.
    I dati tecnici fondamentali, relativi al dimensionamento dell'intervento complessivo ed articolato per sub-ambiti, sono i seguenti:
                                                             Ambito 12.23        Sub-ambito 1    Sub-ambito 2
Sup. territoriale (ST)                                  mq. 5.310          mq. 3.565         mq. 1.745
SLP edificabile (0,7 mq SLP/mq ST)         mq. 3.717          mq. 2.495,50     mq. 1.221,50
Abitanti teorici insediabili                               n.    109             n.     73              n.     36
Aree concentrazione edificato                     mq. 2.046          mq. 1.372          mq.   674
Aree per servizi pubblici                             mq. 3.264          mq. 2.193          mq. 1.071
di cui: da cedere alla Città                           mq. 2.750,20     mq. 1.679,20     mq. 1.071
          da assoggettare all'uso pubblico        mq.    513,80     mq.    513,80     mq.        -

    La Superficie Lorda di Pavimento (SLP) complessiva è di mq. 3.717 derivante dall'applicazione dell'indice di edificabilità dell'ambito, di cui 2.495,50 mq sono previsti nel sub-ambito 1 ed avranno destinazione totalmente residenziale, mentre nel sub-ambito 2, la SLP massima edificabile è pari a 1.221,50 mq e potrà essere destinata per l'80% (min.) a residenza e per il 20% (max) ad ASPI.
    Le verifiche tecniche condotte sugli elaborati relativi allo Studio Unitario ed al Piano Esecutivo Convenzionato del sub 1 hanno confermato la congruità con le NUEA del PRG ed il rispetto delle prescrizioni cogenti di cui alla scheda normativa dell'Ambito 12.23.
    In particolare, in base allo schema di convenzione relativo al PEC del sub ambito 1 ed alle modalità in esso contenute, il Proponente cede gratuitamente, a favore del Comune di Torino, un'area per servizi di complessivi mq. 1.679,20, assoggetta all'uso pubblico un'area con superficie pari a 513,80 mq e si obbliga a realizzare, a scomputo degli oneri di urbanizzazione dovuti (art. 11 L. 10/77) le opere di urbanizzazione previste dai progetti di massima (che fanno parte integrante del presente PEC) e dai futuri progetti esecutivi delle opere stesse.
    Tali opere consistono sommariamente nella sistemazione dell'area destinata dal PEC a verde pubblico .
    L'importo complessivo delle opere a scomputo, individuato in base alle valutazioni dei singoli progetti, al quale è stato applicato il coefficiente di riduzione del 10% di cui alla deliberazione Giunta Comunale del 24 febbraio 1998 (mecc. 9801268/57), è di circa Lire 171.458.764 IVA inclusa (Euro 88.551,06), salvo ulteriori definizioni in sede di progettazione esecutiva derivanti anche dalle puntualizzazioni dei Settori Tecnici ed Enti competenti.     A definizione della transazione verrà emessa regolare fattura.
    Il Proponente si obbliga a corrispondere gli oneri di urbanizzazione dovuti da valutare al momento del rilascio delle concessioni edilizie, in conformità alla deliberazione n. 205 del 21 luglio 1997 (mecc. 9702560/09) anche in relazione al costo delle opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo, definito nei progetti esecutivi delle opere stesse.
    Sulla base delle indicazioni progettuali fornite dal PEC i suddetti oneri ammontano ad oggi a L. 446.816.748 (Euro 230.761,59), di cui L. 186.945.360 (Euro 96.549,22) per gli oneri di urbanizzazione primaria e L. 259.871.388 (Euro 134.212,37) per gli oneri di urbanizzazione secondaria.
    Pertanto:
-    importo oneri di urbanizzazione (circa)        L. 446.816.748 (Euro 230.761,59)
-    costo totale opere di urbanizzazione
     da realizzare a scomputo (circa)                  L. 171.458.764 (Euro 88.551,06)
-    differenza da versare in sede
     di concessioni edilizie (circa )                       L. 275.357.984 (Euro 142.210,53)

    Il costo di costruzione previsto dalla Legge 28 gennaio 1977 n. 10 non è definibile in sede di convenzione in quanto il progetto planivolumetrico delle opere edilizie non contiene ancora i parametri (numero e superficie degli alloggi, degli accessori, ecc.) per la sua corretta definizione, che è, pertanto, demandata al momento del rilascio delle concessioni edilizie.
    L'ultimazione degli interventi previsti dovrà essere completato entro il termine di validità del PEC, stabilito in anni cinque dalla stipula della relativa convenzione attuativa.
    Il progetto di massima relativo alle opere di urbanizzazione primaria comprensivo del computo metrico estimativo, è stato trasmesso al Settore Urbanizzazioni della Divisione Ambiente e Mobilità che ha provveduto a raccogliere in merito i pareri dei competenti Settori ottenendo parere favorevole.
    Per le modalità di attuazione degli interventi relativi al PEC sopra sinteticamente descritti, si rinvia al più dettagliato e puntuale schema di convenzione (TITOLO II) allegato al presente provvedimento.
    In data 11 ottobre 2000 la presente proposta di P.E.C. unitamente allo S.U.A. e del relativo schema di convenzione sono stati inviati per il deposito e la pubblicazione all'Albo Pretorio per la durata di giorni 15, ai sensi e per gli effetti dell'art. 43, 3° comma, della L.U.R. e per la presentazione, nel termine di 15 giorni successivi alla scadenza del deposito, di eventuali osservazioni e proposte scritte.
    In data 12 ottobre 2000 copia dello SUA e del PEC sono stati trasmessi alla Circoscrizione n. 3 per l'espressione del parere di competenza.
    Tutto ciò premesso,

    Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267 nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
    Vista la Legge Urbanistica Regionale n. 56/77 e s.m.i.;
    Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995 pubblicata sul B.U.R. n. 21 del 24 maggio 1995;
    Rilevato che il Consiglio della Circoscrizione n. 3, cui il Piano Particolareggiato è stato inviato in data 12 ottobre 2000, nella seduta del 20 novembre 2000, con deliberazione n. 88/3-00, mecc. n. 2000-10450/86, ha espresso parere favorevole (all. 5 - n. );
    Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
    Con voti unanimi, espressi in forma palese;

di approvare, per i motivi esposti nella parte narrativa che qui integralmente si richiamano:

1)    lo Studio Unitario d'Ambito (art. 7 lettera B NUEA di PRG) relativo alla Zona Urbana di Trasformazione del PRG compresa tra le vie Spalato e Bagnasco, il corso Lione e la piazza Marmolada "Ambito 12.23 Fonderia Roz";
2)    il Piano Esecutivo Convenzionato, ai sensi dell'art. 43 della L.U.R. n. 56/77 e s.m.i., relativo all'attuazione del sub-ambito 1.
    Fanno parte integrante e sostanziale del presente provvedimento i seguenti elaborati:
-    Schema di Convenzione (TITOLO I - Convenzione Programma e TITOLO II - Convenzione     relativa al Piano Esecutivo) (all. 1 - n. )
-    Studio Unitario d'Ambito (all. 2 - n. )
-    Piano Esecutivo Convenzionato (all. 3 - n. )
3)    l'attuazione della presente deliberazione provvedendo alla stipulazione per atto pubblico della convenzione stessa, entro il termine di 1 anno dalla data di esecutività della presente deliberazione, come da atto d'obbligo presentato dal Proponente (all. 4 - n. ), unitamente alla relativa garanzia fideiussoria con funzione di penale per la mancata stipula o il ritardo nella stipula della convenzione medesima, a norma del Regolamento per i contratti attualmente vigente e s.m.i., tra il Comune di Torino e la Soc. "LEONILDE" s.s.. con sede in Torino, via Migliara n. 25, recapito in via Vespucci n. 29 presso Ernesto ROZ, C.F. 80204470019 in persona del Presidente e legale rappresentante pro-tempore Roz Ernesto, nato a Torino il 23/12/1937, C.F. RZGRST37T23L219P con l'autorizzazione all'ufficiale rogante nonché al rappresentante del Comune di Torino di apportare, ove occorra, al momento della sottoscrizione, tutte quelle modifiche ritenute necessarie e/o opportune nella specifica funzione di adeguamento alle norme di legge, nonché le modifiche di carattere tecnico-formale al pari giudicate opportune e comunque dirette ad una migliore redazione dell'atto;
4)    di prendere atto che l'introito relativo al costo di costruzione sarà acquisito a cura del Settore Procedure Amministrative Edilizie;
5)    di rinviare a successiva determinazione dirigenziale, a seguito di approvazione del progetto esecutivo relativo alle opere di cui al sub ambito 1, la necessaria regolarizzazione contabile relativa all'accertamento dell'entrata e all'impegno di spesa, corrispondente, nel progetto di massima a L. 171.458.764 IVA inclusa (Euro 88.551,06) per le opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo nel sub ambito 1. La restante entrata derivante dagli oneri di urbanizzazione rimasti a carico del Proponente verrà accertata con successiva determinazione dirigenziale nel bilancio di competenza.