Divisione Edilizia e Urbanistica
99 09480/57
Settore Trasformazioni Convenzionate
OGGETTO: CIRCOSCRIZIONE 2 - PIANO ESECUTIVO CONVENZIONATO EX ART. 43 L.R. 56/77 E S.M.I. PER L'ATTUAZIONE DELL' AREA DA TRASFORMARE PER SERVIZI DI P.R.G. POSTA TRA LE VIE TIRRENO, GRADISCA, CAPRERA E RICALDONE - AMBITO 12.d CASCINA GRANGIA - APPROVAZIONE.
Proposta dell'Assessore Viano.
Il PRG vigente, approvato con deliberazione
n° 3-45091 della Giunta Regionale del 21 aprile 1995, classifica
come Aree da Trasformare per Servizi quelle parti del territorio,
interne al tessuto urbano, che sono preordinate all'acquisizione
diretta da parte dell'Amministrazione secondo le modalità
di esproprio previste dalle leggi vigenti.
In alternativa all'esproprio, una parte
dell'area può essere trasformata per utilizzazioni private
previa contestuale cessione gratuita alla Città della rimanente
parte (80% della superficie territoriale di proprietà privata).
L'attuazione delle Aree da Trasformare
per Servizi è disciplinata dagli artt. 7 e 20 delle NUEA
di PRG e dalle relative schede normative; il loro indice di edificabilità
(nel caso di utilizzazioni private) é pari a 0.7/3 mq SLP/mq
ST incrementato di 1/3 della SLP esistente sulle aree edificate,
fino al limite massimo totale di 0,50 mq SLP/ mq ST.
Le NUEA del PRG, all'art. 7, consentono
tuttavia, in sede di strumento urbanistico esecutivo (PEC), di
modificare le indicazioni planivolumetriche contenute nelle tavole
di azzonamento in scala 1:5.000 senza che ciò costituisca
variante al PRG, purché siano rispettate le quantità
dell'edificazione e dei servizi, le destinazioni d'uso e le eventuali
specificazioni contenute nelle schede normative d'ambito. Le modifiche
devono comunque dimostrare di conseguire una migliore organizzazione
dell'ambiente urbano o essere conseguenza di mutate condizioni
od esigenze.
La Società R.I.T.I. s.r.l., proprietaria
della maggior parte dell'Area da Trasformare per Servizi ambito
12d - Cascina Grangia la cui destinazione d'uso è minimo
80% residenza, massimo 20% Attività di Servizio alle Persone
e Imprese (ASPI), ha presentato in data 21 dicembre 1998, successivamente
integrata in data 4 giugno 1999 e 20 luglio 1999, proposta di
PEC ai sensi dell'art. 43 della LUR finalizzata alla trasformazione
dell'ambito, in applicazione delle prescrizioni del PRG.
All'interno dell'ambito sono peraltro
presenti due aree, fronteggianti via Caprera, di proprietà
comunale, che, ai sensi dell'articolo 20 delle NUEA, non possiedono
capacità edificatorie e sono escluse dal computo delle
aree da cedere per standard e servizi.
L'assetto planivolumetrico determinato
dal PEC conferma le indicazioni di azzonamento previste dal PRG.
In particolare l'area di concentrazione dell'edificato resta definita,
a nord da via Tirreno, ad est da via Ricaldone, a sud da nuova
viabilità di PRG in protendimento dell'interno 10 di via
Tripoli, ad ovest dal prolungamento, anch'esso previsto dal PRG,
del breve tratto già esistente di via Gradisca.
La proposta in oggetto, tuttavia, non
si adegua completamente alle ulteriori prescrizioni contenute
nella relativa scheda normativa d'ambito, il cui rispetto é
necessario per l'attuazione tramite Concessione Convenzionata.
In particolare non risulta rispettato, per il solo edificio fronteggiante
via Tirreno, il numero massimo dei piani consentiti.
La proposta di PEC, conforme alle prescrizioni
delle NUEA di PRG e del Regolamento Edilizio, prevede infatti:
- la realizzazione di un edificio composto
da un corpo di fabbrica principale a 8 piani fuori terra (7 più
pilotis), posto lungo via Tirreno, e due corpi di fabbrica contigui
a 6 piani fuori terra (5 più pilotis), posti rispettivamente
lungo via Gradisca e via Ricaldone, finalizzato a conseguire la
maggiore chiusura possibile dell'isolato determinato dall'esistenza
di due fabbricati residenziali a 6 p.f.t., peraltro enucleati
dall'ambito di trasformazione, fronteggianti le sopracitate vie;
- la realizzazione di due ulteriori edifici
residenziali a 6 piani fuori terra (5 più pilotis), contigui
ai fronti sud dei due sopracitati edifici esistenti non compresi
nell'ambito, finalizzati a costituire il completamento della cortina
edificata lungo le vie Gradisca e Ricaldone.
Tale proposta permette di realizzare l'edificio
lungo via Tirreno con numero di piani fuori terra ed altezza complessiva
analoga ai limitrofi edifici esistenti posti sul medesimo allineamento
(a 7 e 7 più piano arretrato), consentendo, nel contempo,
di mantenere il costituendo isolato sufficientemente aperto a
sud.
Considerate, tuttavia, le proposte formulate
dal Consiglio di Circoscrizione 2^, si ritiene opportuno procrastinare
di sei mesi la cessione alla Città delle aree pertinenti
la cascina (v. Tav. p.14, “Area ex Cascina Grangia”).
Per tali aree viene, pertanto, previsto l'impegno preliminare
alla cessione entro sei mesi dalla stipulazione della convenzione
attuativa.
Entro tale termine la Città dovrà
definire i progetti di utilizzo dell'area, anche sulla base delle
sopracitate proposte del Consiglio Circoscrizionale.
Detti progetti dovranno, altresì,
prendere in considerazione le limitrofe parti di ambito, già
di proprietà della Città, poste lungo via Ada Negri.
Limitate porzioni della cascina (in particolare
il portale di ingresso ed il “basamento” delle murature
principali) saranno, comunque, conservate - compatibilmente con
le esigenze di stabilità strutturale - come testimonianza
e memoria storica della preesistenza rurale, rappresentativa dell'antico
tessuto agricolo esistente e determinante, con la sua presenza,
il tracciato di antichi percorsi, peraltro coincidenti con gli
attuali sedimi delle vie Ada Negri-Caprera.
Eventuali limitate opere di consolidazione
statica delle preesistenze potranno essere oggetto di realizzazione
a scomputo degli oneri di urbanizzazione afferenti l'intervento
edilizio privato, compatibilmente con il quadro economico complessivo
determinato in sede di progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione
previste dal PEC.
La rimanente porzione dell'ambito 12.d
non destinata ad area di concentrazione dell'edificato sarà
ceduta gratuitamente alla Città per la realizzazione dei
due tratti di viabilità sopra descritta, per la realizzazione
dei parcheggi pubblici alberati - localizzati nella porzione di
area ceduta più prossima all'angolo formato tra via Ricaldone
ed il nuovo tratto di viabilità posta sul protendimento
dell'interno 10 di via Tripoli e lungo la via Gradisca -, per
la realizzazione di un giardino pubblico attrezzato, per la localizzazione
di una attrezzatura di interesse comune nella porzione di ambito
attualmente occupato dai fabbricati costituenti l'ex complesso
agricolo della Cascina Grangia.
Preso atto infatti delle precarie condizioni
statiche e dell'avanzato e generalizzato degrado di tale complesso
(la cui conservazione, finalizzata ad accogliere pubblici servizi
viene, peraltro, solo consigliata dalla scheda normativa d'ambito
del PRG), la Città, acquisiti i pareri dei propri competenti
Settori tecnici, rilevata la mancanza di interesse della Soprintendenza
ai Beni Ambientali e Architettonici, dopo attenta valutazione,
ritiene non opportuno perseguire un futuro riutilizzo del fabbricato
stesso anche in considerazione dell'ingente impegno economico
che il recupero comporterebbe, considerate le caratteristiche
tipologiche e la qualità architettonica complessiva dei
fabbricati presenti. A tal fine, anche in considerazione delle
responsabilità attinenti la pubblica incolumità
gravanti sulla Città a seguito di un'eventuale cessione,
da parte dei Proponenti, del fabbricato nelle attuali condizioni,
é stata richiesta la cessione delle aree con impegno alla
demolizione, a cura e spese della società Proponente, dei
medesimi fabbricati.
Le sopra descritte aree che dovranno essere
cedute gratuitamente alla Città per un ammontare complessivo
di mq. 16523, superiori all' 80% della complessiva superficie
territoriale (mq. 20315) di proprietà privata, saranno
destinate a spazi pubblici per il gioco e lo sport per mq. 5065
circa, a parcheggi pubblici per mq. 1730 circa, a attrezzature
di interesse comune mq. 8070 circa (porzione dell'ambito attualmente
occupata dai fabbricati rurali), a nuova viabilità per
1660 mq. circa.
A titolo gratuito il Proponente si impegna,
inoltre, a cedere alla Città la proprietà di un'area
con superficie pari a mq. 1602, non compresa nell'ambito 12.d
e destinata dal PRG a servizi pubblici, compresa tra l'ambito
12.d stesso e due aree, di proprietà della Città,
su cui sono rispettivamente localizzate la Residenza Sanitaria
Assistenziale comunale in fase di ultimazione e l'ampliamento
del limitrofo Istituto Professionale Alberghiero "Colombatto".
Proprio in relazione alla forma e localizzazione di tale area,
la Città ha ritenuto opportuno far estendere su questa
parte la progettazione delle opere di urbanizzazione, evitando
così problematiche soluzioni di continuità delle
opere stesse.
La Superficie Lorda di Pavimento (SLP)
realizzanda nel PEC è di mq 6312, interamente a destinazione
residenziale, composta dalla quota (pari a mq. 4740) prodotta
dall'applicazione dell'indice di edificabilità d'ambito
(0.7/3 mq SLP/mq ST) incrementata di 1/3 della SLP esistente (pari
a mq. 4716) derivante, nella fattispecie, dal complesso di fabbricati
costituente la ex Cascina Grangia.
I dati tecnici fondamentali dell'intervento,
che troverà attuazione mediante il rilascio di un unica
concessione edilizia, sono i seguenti:
Superficie Territoriale ambito (ST)
mq.
23338
Superficie ambito di proprietà privata
mq.
20315
Aree comunali interne all'ambito non comprese nel PEC
mq. 3023
SLP complessiva massima mq.
6312
Aree cedute per viabilità e servizi pubblici interni all'ambito mq.
16523
Aree a servizi, non comprese nell'ambito cedute gratuitamente mq.
1602
La Società RITI s.r.l. si obbliga
a realizzare, a scomputo degli oneri di urbanizzazione dovuti
(art.11 Legge 10/77), tutte le opere di urbanizzazione previste
dai relativi progetti di massima, che fanno parte integrante del
PEC, e dai futuri progetti esecutivi delle opere stesse. La Città,
per i motivi soprariportati, ritiene, inoltre, opportuno consentire
la realizzazione a scomputo delle opere previste sull'area ceduta
gratuitamente all'esterno dell'ambito.
Tali opere consistono sommariamente nella
realizzazione dell'area a verde pubblico, dei parcheggi pubblici,
delle reti di fognature e illuminazione relative al verde ed ai
parcheggi pubblici.
L'importo complessivo di tali opere, individuato
in base alle valutazioni dei singoli progetti, al quale è
stato applicato il coefficiente di riduzione del 10% di cui alla
deliberazione della Giunta Comunale del 24 febbraio 1998 (mecc.
9801268/57), esecutiva dal 17 marzo 1998 è di L. 1.244.665.975
IVA inclusa (pari a 642.816,33 euro), salvo ulteriori definizioni
in sede di progettazione esecutiva derivanti anche dalle puntualizzazioni
dei Settori Tecnici ed Enti competenti.
A definizione della transazione verrà
emessa regolare fattura.
La Società RITI s.r.l. si obbliga
a corrispondere gli oneri di urbanizzazione dovuti da valutare,
al momento del rilascio delle singole concessioni edilizie, in
conformità alla deliberazione n. 205 del 21 luglio 1997
(mecc. 9702560/09), esecutiva dal 4 agosto 1997 anche in relazione
al costo delle opere di urbanizzazione definito nei progetti esecutivi
delle opere stesse.
Sulla base delle indicazioni progettuali
fornite dal PEC i suddetti oneri ammontano ad oggi a L. 1.260.192.882
(pari a 650.835,31 euro) [di cui L. 602.886.450 (pari a 311.364,87
euro) per gli oneri di urbanizzazione primaria e L.657.306.432
(pari a 339.470,44 euro) per gli oneri di urbanizzazione secondaria].
Pertanto:
. importo oneri di urbanizzazione (circa)
L.
1.260.192.882
(pari
a 650.835,31 euro)
. costo opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo (circa) L.
1.244.665.975
(pari
a 642.816,33 euro)
. differenza da versare in sede di concessione edilizia (circa)
L. 15.526.907
(pari
a 8.018,98 euro)
Il costo di costruzione, previsto dalla
Legge 10/77, non è definibile in sede di convenzione in
quanto i progetti planivolumetrici delle opere edilizie non contengono
ancora i parametri (numero e superficie degli alloggi, degli accessori,
delle attività, ecc.) per la sua corretta definizione,
che è pertanto demandata al momento del rilascio di ogni
singola concessione edilizia.
L'intervento dovrà essere completato
entro il termine di validità del PEC, stabilito in anni
otto dalla stipula della convenzione attuativa; anticipatamente
rispetto a tale scadenza il Proponente si obbliga a realizzare
le opere di urbanizzazione a scomputo degli oneri entro 4 anni
dalla data di approvazione, con deliberazione della Giunta Comunale,
dei progetti esecutivi delle opere di urbanizzazione.
I progetti di massima relativi alle opere
di urbanizzazione primaria, comprensivi del computo metrico estimativo,
sono stati trasmessi al Settore Urbanizzazioni della Divisione
Ambiente e Mobilità che ha provveduto a raccogliere, in
merito, i pareri favorevoli dei competenti Settori e dell'A.E.M.
Per le modalità di attuazione di
tutti gli interventi sopra sinteticamente descritti, si rimanda
al più dettagliato e puntuale schema di convenzione allegato
al presente provvedimento.
Il progetto di P.E.C. è stato sottoposto all'esame della
C.I.E. che nella seduta del 6 maggio 1999 ha espresso parere favorevole
alla sua approvazione.
In data 14 agosto 1999 copia del P.E.C.
e del relativo schema di convenzione sono stati inviati alla Segreteria
Generale per il deposito e la pubblicazione all'Albo Pretorio
per la durata di giorni 15, ai sensi e per gli effetti dell'art.43,
3° comma della L.U.R. e s.m.i. e per la presentazione, nel
termine di 15 giorni successivi alla scadenza del deposito, di
eventuali osservazioni e proposte scritte.
Nei termini sopracitati non sono pervenute
osservazioni e proposte scritte.
Tutto ciò premesso,
Vista la legge 8 giugno 1990 n. 142
sull'ordinamento delle autonomie locali con la quale, fra l'altro,
all'art. 32 sono indicati gli atti rientranti nella competenza
dei Consigli Comunali;
Dato atto che i pareri di cui all'art.
53 della Legge 8 giugno 1990 n. 142 e sue successive modificazioni,
sono:
favorevole sulla regolarità tecnica e correttezza amministrativa
dell'atto;
favorevole sulla regolarità contabile;
Vista la Legge 15 maggio 1997 n° 127
e s.m.i. recante "Misure urgenti per lo snellimento dell'attività
amministrativa e dei procedimenti di decisione e di controllo";
Vista la Legge Regionale n° 56/77
e s.m.i.;
Visto il Piano Regolatore Generale, approvato
con deliberazione della Giunta Regionale n° 3-45021 del 21.4.95;
Rilevato che il Consiglio Circoscrizionale
n° 2, cui la proposta di PEC é stata inviata in data
23 agosto 1999, nel termine di 30 giorni stabilito dal Regolamento
sul Decentramento e nei successivi 10 giorni di proroga concessi,
come da richiesta del Consiglio Circoscrizionale medesimo, non
ha espresso parere;
Viste le disposizioni legislative sopra
richiamate;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;
1) di approvare per i motivi esposti
in narrativa, che qui integralmente si richiamano, il piano esecutivo
convenzionato che si compone dei seguenti elaborati:
- Schema di convenzione
(all. 1 - n. );
- Fascicolo contenente
Relazione illustrativa - Progetto plano-volumetrico - Norme Tecniche
di Attuazione - Progetti di sistemazione delle aree cedute per
viabilità, spazi pubblici a parco per il gioco e lo sport
, parcheggi pubblici (all. 2 - n).
2) di approvare che l'introito relativo
agli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione sarà
acquisito a cura del Settore Procedure Amministrative Edilizie;
3) di rinviare a successiva determinazione
dirigenziale la necessaria operazione contabile relativa all'accertamento
dell'entrata e all'impegno di spesa di L. 1.244.665.975 IVA inclusa
circa (pari a 642816,33 euro), per le opere di urbanizzazione
a scomputo. La restante entrata derivante dagli oneri di urbanizzazione
rimasti a carico del Proponente verrà accertata con successiva
determinazione dirigenziale nel bilancio di competenza;
4) di approvare l'attuazione della presente
deliberazione provvedendo alla stipulazione, per atto pubblico,
della convenzione stessa entro il termine di sei mesi, come da
atto d'obbligo presentato dai Proponenti (all. 3 - n. ) unitamente
alla relativa garanzia fideiussoria con funzione di penale per
la stipula o il ritardo della stipula della convenzione medesima,
a norma del Regolamento per i contratti attualmente vigente e
s.m.i. tra il Comune di Torino e la Società R.I.T.I. S.r.l.,
con sede in Torino, corso Duca degli Abruzzi 17 p.IVA. 06556180013,
con l'autorizzazione all'ufficiale rogante nonché al rappresentante
del Comune di Torino di apportare, ove occorra, al momento della
sottoscrizione tutte quelle modifiche ritenute necessarie e/o
opportune nella specifica funzione di adeguamento alle norme di
legge, nonché le modifiche di carattere tecnico- formale
giudicate opportune e comunque dirette ad una migliore redazione
dell'atto.
5) lo schema di convenzione (allegato 1
alla presente deliberazione) dovrà, con successiva determinazione
dirigenziale, essere adeguato alle indicazioni presenti a pagina
2, ultimo capoverso, della presente deliberazione, introdotto
a seguito di emendamento.